สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงหดตัวด้วยพิษโควิด-19 ถึงแม้รัฐบาลจะคลอดมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์รอบสองออกมาอย่างต่อเนื่องก็ตามที ยิ่งการแพร่ระบาดของเชื้อโควิดรอบใหม่ที่ปะทุเมื่อเดือนธันวาคม 2563 ที่ผ่านมา รุนแรงกว่ารอบแรกมาก กระทบต่อกิจกรรมเศรษฐกิจ ต่อเนื่องถึงรายได้และกำลังซื้อของประชาชน

เกือบหนึ่งปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปรับตัว พลิกแนวทางการรุกตลาดเกือบจะ 360 องศา จากช่วงเศรษฐกิจขาขึ้น ที่เคยบุกหนักๆในตลาดคอนโดมิเนียม ในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้มีโครงการใหม่น้อยมากจนแทบจะไม่มี มาวันนี้ผู้ประกอบการหันมาเน้นเจาะตลาดที่ยังมีกำลังซื้อจริงๆ มากกว่าจะมุ่งจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่อีกต่อไป เนื่องจากตระหนักดีว่าช่วงเศรษฐกิจดี สินค้าก็จะขายดีทุกเซกเมนท์ ทุกระดับราคา แต่ช่วงเศรษฐกิจไม่ดี จะขายได้บางกลุ่มราคาเท่านั้น

บ้านพรีเมี่ยมมาแรง

จากปัจจัยการแพร่ระบาดของโควิด-19 กระทบต่อวิถีการอยู่อาศัย ที่เคยพักอยู่แนวสูง ก็ย้อนกลับมาอยู่แนวราบ เมื่อต้องทำงานจากที่บ้านมากขึ้น ไม่แปลกที่โครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮม เปิดกันค่อนข้างคึกคักในช่วงปีที่ผ่านมา

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเมนท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด วิเคราะห์ว่า ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีหลายระดับราคาและหลายรูปแบบรวมไปถึงหลายทำเล โดยกลุ่มผู้ประกอบการจะเน้นไปที่กลุ่มผู้ซื้อที่มีสัดส่วนมากที่สุด ทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลหรือทั่วประเทศไทย โดยกลุ่มที่มีสัดส่วนของผู้ซื้อมากที่สุด คือ ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อยูนิตเพราะมีสัดส่วนประมาณ 80% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่เปิดขายในปัจจุบันของประเทศไทย ซึ่งที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทมีทุกรูปแบบทั้งคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว โดยทำเลที่ตั้งของโครงการต่างๆ ในระดับราคานี้ก็จะแตกต่างกันไป ตามรูปแบบของโครงการที่พัฒนา

สิ่งที่น่าสนใจและติดตามคือ ที่อยู่อาศัยในระดับราคา 5 – 10 ล้านบาทซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยที่เริ่มชัดเจนในกลุ่มเป้าหมายแล้ว เพราะด้วยระดับของราคาเปิดขายนั้นเป็นการแบ่งหรือคัดกรองกลุ่มผู้ซื้อไปในระดับหนึ่ง คอนโดมิเนียมในระดับราคามากกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไปถ้าไม่ใช่ห้องใหญ่ 2 – 3 ห้องนอนก็ต้องเป็นยูนิตที่อยู่ในโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาสูงๆ ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าชั้นใน เพราะพื้นที่เหล่านี้มีราคาที่ดินสูงซึ่งมีผลโดยตรงต่อราคาขายคอนโดมิเนียม

สำหรับโครงการบ้านจัดสรรจะมีทั้งในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่มีราคาขายอยู่ในช่วง 5 – 10 ล้านบาทต่อยูนิต รวมไปถึงในต่างจังหวัดด้วย ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในช่วงระดับราคา 5 – 10 ล้านบาทจะเป็นบ้านเดี่ยวมากกว่ารูปแบบอื่นๆ แบบชัดเจน ตามมาด้วยคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครชั้นใน และลำดับที่ 3 คือ ทาวน์เฮ้าส์ในกรุงเทพมหานครหรือในปริมณฑล

กลุ่มของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคา 5 – 10 ล้านบาทต่อยูนิตแน่นอนว่าต้องเป็นหรือครอบครัว (กรณีที่ขอสินเชื่อร่วมกับผู้อื่น) ที่มีรายได้สูงโดยมีรายได้ต่อเดือนรวมไม่น้อยกว่า 87,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป ดังนั้น กลุ่มผู้ซื้อของที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้จึงเป็นกลุ่มของพนักงานระดับผู้บริหาร ข้าราชการระดับสูง หรือเจ้าของกิจการ แม้ว่าจะเป็นการขอสินเชื่อโดยมีผู้ขอกู้ร่วมกันก็ยังต้องเป็นพนักงานระดับผู้บริหารเช่นกัน เพราะรายได้ต่อคนก็ควรจะมากกว่า 45,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป ไม่ใช่พนักงานที่เพิ่งทำงานไม่นานแน่นอน ยกเว้นพนักงานที่ทำงานไม่นานจ่ายเงินสดเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในรับราคานี้แล้วขอสินเชื่อเพียงไม่มาก

ผู้ประกอบการหลายรายพยายามพัฒนาโครงการระดับราคานี้ออกมาต่อเนื่อง เพราะกลุ่มของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคา 5 – 10 ล้านบาทต่อยูนิตเป็นกลุ่มที่ค่อนข้างจะมีปัญหาในการขอสินเชื่อธนาคารไม่มากเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทต่อยูนิต ยกเว้นกลุ่มที่มีการขอสินเชื่อธนาคารมาก่อนหน้านี้และยังติดข้อกำหนดของ LTV อยู่หรือยังขอสินเชื่อมาไม่เกิน 3 ปีจำเป็นต้องมีเงินดาวน์ที่อยู่อาศัยมากขึ้นเพราะวงเงินสินเชื่อจะลดน้อยลง ผู้ประกอบการที่มีโครงการรับราคานี้ออกมาต่อเนื่อง เช่น แสนสิริ เอพี (ไทยแลนด์) เอสซี แอสเสทฯ ควอลิตี้เฮ้าส์ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ศุภาลัย เป็นต้น ผู้ประกอบการเหล่านี้อาจจะมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคาอื่นๆ ด้วย แต่ถ้าเป็นโครงการในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลจะอยู่ในระดับราคานี้เป็นส่วนใหญ่

ด้านนายวงศกรณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งมีกลุ่มผู้ซื้อค่อนข้างแข็งแกร่ง อยู่ที่ระดับราคา 6-7 ล้านบาทขึ้นไป ยิ่งกลุ่มระดับราคาที่ 30-50 ล้านบาท ไม่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ส่วนใหญ่ลูกค้าเป็นเจ้าของกิจการ แพทย์ มีความมั่งคั่งอยู่แล้ว กลุ่มนี้มองว่าเป็นโอกาสในการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูก เพราะสามารถต่อรองได้ ในเซกเมนท์นี้ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค มีแบรนด์ เพอร์เฟค เพลส, เพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ, เพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ เดอะ ซิกเนเจอร์ และ เลค เลเจนด์ รองรับกลุ่มลูกค้า

“ผู้ประกอบการหันมาบุกตลาดแนวราบกลุ่มระดับบน ตั้งแต่ปีที่ผ่านมา หลังตลาดกำลังซื้อในตลาดล่างอ่อนแอ ส่งผลตลาดพรีเมียมการแข่งขันสูง เน้นจุดขายที่คุณภาพ สภาพแวดล้อมในโครงการ และชื่อเสียงของบริษัทก็มีส่วนสำคัญต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ซึ่งเพอร์เฟค ก็เป็นบริษัทหนึ่งที่อยู่ในตลาดนี้มายาวนานและเป็นที่เชื่อถือของลูกค้า”

ตลาด 3-7 ล้าน เค้กชิ้นใหญ่

อย่างที่บอกไปว่าปี 2564 เป็นปีที่ผู้ประกอบการเน้นไปที่กลุ่มของผู้ซื้อที่มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ถ้าพิจารณาต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการเน้นที่กลุ่มของผู้ซื้อที่มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 3 – 7 ล้านบาทมากที่สุด เพราะเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่คาดว่าจะมีปัญหาในการซื้อที่อยู่อาศัยหรือขอสินเชื่อธนาคารน้อยที่สุด เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อที่มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตอาจจะติดปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคาร เพราะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในรูปแบบต่างๆ กลุ่มที่มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย 3 – 7 ล้านบาท อาจจะมีน้อยกว่าแต่ความต้องการมีหลากหลาย ซึ่งผู้ประกอบการเองก็พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยรูปแบบต่างๆ ออกมารองรับกำลังซื้อกลุ่มนี้

ที่อยู่อาศัยในช่วงราคา 3 – 4 ล้านบาทต่อยูนิตอาจจะเป็นคอนโดมิเนียมในพื้นที่เมืองชั้นกลาง ทาวน์เฮ้าส์ในพื้นที่ชานเมืองกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล บ้านแฝดในพื้นที่ปริมณฑล อาจจะมีบ้านเดี่ยวบ้างแต่ในพื้นที่ปริมณฑลที่ค่อนข้างไกลออกไป

ที่อยู่อาศัย 4 – 5 ล้านบาทต่อยูนิตอาจจะเป็นทาวน์เฮ้าส์ในพื้นที่ชานเมืองกรุงเทพมหานคร หรือบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดในพื้นที่ปริมณฑล รวมไปถึงคอนโดมิเนียมในพื้นที่เมืองชั้นใน

ที่อยู่อาศัยมากกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไปถึง 7 ล้านบาทต่อยูนิตอาจจะหาซื้อคอนโดมิเนียมในพื้นที่เมืองชั้นในตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ทาวนฺเฮ้าส์ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร บ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝดในพื้นที่ชานเมืองกรุงเทพมหานคร และในพื้นที่ปริมณฑลรอบกรุงเทพมหานคร

รูปแบบและทำเลของที่อยู่อาศัยอาจจะแตกต่างกันไปตามระดับของราคาขายที่ซึ่งเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการจะต้องพิจารณาให้สอดคล้องกับต้นทุนในการพัฒนา กลุ่มเป้าหมายที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจเป็นกลุ่มของผู้ซื้อที่มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงระดับราคา 3 – 7 ล้านบาทต่อยูนิตมากกว่าระดับราคาอื่นๆ แบบชัดเจน แม้ว่าจะมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่มีราคาขายแตกต่างจากกลุ่มนี้บ้าง แต่ก็ไม่ใช่ผู้ประกอบการทุกรายจะสามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้ในทุกระดับราคา ผู้ประกอบการบางราย เช่น เอสซี แอสเสทฯ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ควอลิตี้เฮ้าส์ อาจจะเน้นที่กลุ่มผู้ซื้อในระดับราคา 7 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปถึงมากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิต แม้ว่าควอลิตี้เฮ้าส์อาจจะมีโครงการทาวน์เฮ้าส์ที่มีราคาขายต่ำกว่า 4 ล้านบาทต่อยูนิตเปิดขายด้วยเช่นกัน ในขณะที่เอพี (ไทยแลนด์) ศุภาลัย และแสนสิริอาจจะมีโครงการที่อยู่อาศัยที่ครอบคลุมทุกระดับราคามากกว่า เพราะมีทั้งโครงการคอนโดมิเนียม และทาวน์เฮ้าส์ราคาไม่แพง ไปจนถึงโครงการที่อยู่อาศัยราคาสูง

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าปี 2563 – 2564 จะเป็นปีที่พวกเขาเน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทต่อยูนิตก็ตาม แต่ที่อยู่อาศัยในระดับราคา 5 – 10 ล้านบาทก็ยังคงเป็นระดับราคาที่พวกเขายังคงให้ความสนใจต่อเนื่องเช่นเดิม