ปีนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส โควิด-19 หนักมาก จากเดิมที่ต้องประคองตัวสู้มาตรการ LTV กฎเหล็กคุมเข้มการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม จนเกิดกระแสคอนโดเงินทอน ซึ่งเฟื่องฟูมากใน 2 ปีก่อน

สถานการณ์ในปัจจุบันตลาดคอนโดมิเนียมค่อนข้างเงียบ การเปิดขายโครงการใหม่ๆ บางตาไปมาก จากที่เคยมีสถิติเปิดตัวสูงสุดในรอบสิบปี พลิกผันตรงกันข้าม ผู้ประกอบการหันไปมุ่งขายห้องชุดที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ที่ติดมือ ซึ่งมีอยู่ค่อนข้างมาก

แม้ตลาดคอนโดมิเนียมจะย่อตัวจากวิกฤติโควิด-19 แต่สำหรับคอนโดฯราคาแพงยังอยู่ได้ เนื่องจากลูกค้าเป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบมากนัก จึงมีผู้ประกอบการและนักลงทุนบางกลุ่มมองเห็นโอกาสในการเจาะตลาด จากการนำห้องชุดเก่าหรือคอนโดฯเก่าในย่าน CBD มาปรับปรุงใหม่แบบถอดด้าม เพื่อขายหรือปล่อยเช่า

จุดดึงดูด โลเกชั่น -ห้องใหญ่- ราคาถูก

นายธนวัฒน์ สุขัคคานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อินทีเรียร์ วิชั่น จำกัด สถาปนิกชั้นนำของวงการ กล่าวว่า ขณะนี้เกิดเทรนด์ใหม่คือผู้ประกอบการหน้าใหม่และผุู้ประกอบการรายกลางที่มีศักยภาพสนใจซื้อคอนโดฯเก่าในสุขุมวิท นำมาปรับปรุงโฉมใหม่ เพื่อปล่อยเช่าหรือขายให้กับลูกค้าคนไทยและต่างชาติ ด้วยจุดเด่นที่ทำเลสุขุมวิทใกล้รถไฟฟ้า มีความสะดวกสบาย

โดยราคาขายต่อตารางเมตรประมาณ 80,000-90,000 บาทต่อตารางเมตร ห้องใหญ่มีหลายขนาด 40, 60 และ 120 ตารางเมตร จึงถือว่าดึงดูดมาก เพราะเมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมใหม่เพิ่งสร้างเสร็จที่อยู่ไม่ไกลกันนัก ราคาขายอยู่ที่ 2.3 แสนบาทถึง 2.4 แสนบาทต่อตารางเมตร ด้วยเงินก้อนเดียวกันสามารถซื้อได้เพียงห้องชุดขนาด 20-30 ตารางเมตร หรือถ้าซื้อห้องใหม่ขนาด 60 ตารางเมตร กับห้องเก่าขนาดเท่ากัน ราคาต่างกันอย่างมาก ก็เป็นโอกาสจะขายได้ เพราะขนาดห้องใหญ่กว่า แต่ราคาถูกกว่า

ข้อเสียของคอนโดฯเก่าคือ สิ่งอำนวยความสะดวกอาจไม่ทันสมัย แต่สำหรับชาวต่างชาติที่มองหาที่อยู่อาศัยในย่านสุขุมวิท ถือว่าตอบโจทย์ ได้ห้องใหญ่กว่าในราคาที่ถูกกว่า ฉะนั้นคอนโดฯใหม่จึงต้องปรับตัว ทำห้องคอนเนคติ้งมาเป็นทางเลือกให้ลูกค้ามากขึ้น ดังนั้นช่วงเวลานี้เป็นโอกาสของผู้ซื้อได้เลือกซื้อของดี ราคาเหมาะสม

“ขณะนี้เริ่มเห็นคอนโดเก่าค่อยๆระบายออกมา โดยวิธีใหม่เข้าไปทำให้สมบูรณ์ ลูกค้ามีทั้งคนไทยและต่างชาติ หรือถ้าผู้ประกอบการที่เก่งๆ เมื่อตกแต่งเสร็จก็ให้ผู้เช่าเช่าอยู่ต่อ แต่ถ้ามีผู้สนใจซื้อก็จะขายพร้อมผู้เช่า เป็นการลงทุนอีกแนวทางหนึ่ง ผลตอบแทนที่ได้สูงกว่าเก็งกำไรคอนโดใหม่ ประหยัดกว่าซื้อเก็งกำไรโดยคอนโดใหม่ แม้ขายไม่ได้ก็ปล่อยเช่าได้ เพราะห้องใหม่ เมื่อแข่งกับตลาดเช่าก็ได้ราคาดีกว่า”

ทำเลพรีเมียม ทองหล่อ-ชิดลม-เพลินจิต

นายวรเดช ศิวเตชานนท์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อีอาร์เอ โฮลดิ้ง (ประเทศไทย) หรือ ERA ตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การซื้อคอนโดฯเก่ามาปรับปรุงใหม่เพื่อขายและปล่อยเช่ามีอยู่ต่อเนื่อง ยิ่งในช่วงนี้อาจจะคึกคัก เพราะช่องว่างราคาระหว่างของใหม่กับของเก่าค่อนข้างแตกต่างมาก อย่างไรก็ตาม กลุ่มลูกค้าก็ต่างกัน โดยคอนโดฯใหม่ ดีเวลลอปเปอร์จัดเต็มเรื่องพื้นที่ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวกซึ่งตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ ขณะที่คอนโดฯเก่าถึงแม้จะทำใหม่ แต่มีข้อจำกัดเรื่องเพดานห้องต่ำกว่าของใหม่ และสภาพแวดล้อม สิ่งอำนวยความสะดวกก็ไม่หรูหราเท่า ซึ่งชดเชยด้วยราคาและทำเลที่ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้ห้างสรรพสินค้า

ทำเลที่มีทำราคาได้ดีมีทองหล่อ ชิดลม และเพลินจิต นอกจากนี้ยังมีสนามเป้า พหลโยธิน โดยคอนโดฯเก่าส่วนใหญ่จะเป็นตึกที่มีอายุประมาณ 20 ปี การออกแบบห้องขนาดใหญ่กว่าในปัจจุบัน เช่น 1 ห้องนอน ขนาด 60 ตารางเมตร ห้องเก่าที่ปล่อยออกมาส่วนมากเจ้าของเดิมไปซื้อที่ใหม่ หรือไม่ก็ลูกหลานขาย เมื่อนำมาทำใหม่จึงมีช่องว่างราคาระหว่างคอนโดเก่ากับคอนโดใหม่ ยิ่งช่วงนี้ตลาดอสังหาฯไม่ค่อยดี เป็นโอกาสของธุรกิจมือสอง

คู่แข่งทางอ้อมคอนโดหรู

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ให้มุมมองว่า คู่แข่งทางอ้อมของโครงการคอนโดมิเนียมหรู คือ คอนโดมิเนียมเก่าที่อยู่ในทำเลเดียวกันซึ่งเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ ทั้งในแง่ของผู้ประกอบการที่สามารถเข้าไปเจรจาซื้ออาคารจากเจ้าของร่วมเพื่อนำมาปรับปรุงใหม่ แล้วให้สิทธิ์คนที่เป็นเจ้าของเดิมสามารถซื้อได้ในราคาพิเศษ จากนั้นนำห้องที่มีคนขายออกมาขายต่อเพื่อสร้างกำไรในราคาที่สูงขึ้น ซึ่งเป็นผลบวกต่อทั้งเจ้าของโครงการที่เข้าไปซื้ออาคาร และเจ้าของร่วมที่ได้อาคารที่มีการปรับปรุงใหม่แม้ว่าจะต้องเสียเงินเพิ่มขึ้นก็ตามแต่ได้คอนโดมิเนียมใหม่ในทำเลพิเศษที่หาได้ยากในปัจจุบัน และในราคาที่อาจจะต่ำกว่าถ้าไปซื้อโครงการใหม่หรือการเข้าไปซื้ออพาร์ตเม้นต์หรือเซอร์วิส อพาร์ตเม้นต์เก่าเพื่อนำมาปรับปรุงเป็นโครงการคอนโดมิเนียมเพราะสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ มีไม่แตกต่างจากโครงการคอนโดมิเนียม

นักลงทุนรายย่อยบางส่วนก็นิยมไปซื้อยูนิตในโครงการคอนโดมิเนียมเก่าๆ ที่มีอายุมากกว่า 20 ปีขึ้นไปซึ่งมีรูปแบบการใช้งาน แบบแปลนที่แตกต่างจากคอนโดมิเนียมในปัจจุบัน เช่น ขนาดของห้องที่ใหญ่กว่า ระเบียงห้องใหญ่กว่า พื้นที่รับแขกและครัวใหญ่หว่า เป็นต้น จากนั้น นำมาปรับปรุงเพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อ ซึ่งมีคนที่สนใจซื้อเหมือนกันทั้งชาวไทยและต่างชาติ เพราะอย่างไรก็ตามราคาขายของคอนโดมิเนียมรูปแบบนี้ก็ยังคงต่ำกว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในทำเลเดียวกัน

ฉะนั้น สำหรับผู้ที่อยากได้คอนโดฯห้องใหญ่ๆ ในย่านสุขุมวิท ซึ่งเป็นโลเกชั่นยอดฮิตของทั้งคนไทยและต่างชาติ เพราะเป็นทำเลที่ครบครันทั้งสถานที่ทำงาน ใกล้รถไฟฟ้า แถมด้วยห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล และร้านอาหารมีชื่อ แต่ราคาจับต้องได้ คอนโดฯเก่าที่ปรับโฉมใหม่ เป็นอีกหนึ่งทางเลือก นอกเหนือจากคอนโดฯสร้างเสร็จใหม่ ซึ่งแบรนด์เป็นที่ยอมรับ แต่ราคาค่อนข้างแพงกว่ามาก