ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 อยู่ในช่วงชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ และความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจระยะยาว รวมไปถึงมาตรการการป้องกันการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ก็มีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจ เพราะกระทบกับหลายๆ ธุรกิจ ถึงขั้นจำเป็นต้องระงับการให้บริการชั่วคราวไม่กี่เดือน หรือหลายๆ เดือนแบบธุรกิจการบิน และการท่องเที่ยว ดังนั้นช่วงต้นๆของการแพร่ระบาด คนไทยส่วนใหญ่ชะลอการใช้เงินหรือลดการใช้จ่ายของตนเองลง โดยเฉพาะการใช้เงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นการสร้างภาระหนี้สินในระยะยาว เพราะข่าวคราวและภาพต่างๆ ที่ออกมาล้วนมีผลต่อความเชื่อมั่นในภาวะเศรษฐกิจระยะยาวทั้งสิ้น

อย่างไรก็ดี ยังมีคนส่วนหนึ่งเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ เพราะผู้ประกอบการพร้อมใจกันลดราคาโครงการที่สร้างเสร็จลงมากกว่า 20 -30% หรือมากกว่านี้ในบางโครงการ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งผู้ประกอบการลดราคาลงมากกว่าบ้านจัดสรรแบบชัดเจน และมีให้เลือกมากมายหลายทำเลทั่วประเทศโดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครและเมืองท่องเที่ยวที่ลดราคากันแบบชัดเจน ซึ่งสะท้อนว่าความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่ และเป็นเรียลดีมานด์

ไตรมาส 3 สัญญาณดี

นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมกลุ่มการค้าอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เปิดเผยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า สถานการณ์ดีขึ้นตามลำดับไตรมาส 3 ที่ผ่านมา มีทิศทางที่ดีขึ้น จากเดิมที่กังวลก็รู้สึกผ่อนคลายขึ้น มองว่าไตรมาส 4 น่าจะช่วยได้ ถ้าไม่มีเหตุผิดปกติ อย่างไรก็ตาม การเติบโตของตลาดอสังหาฯในปีนี้ก็ยังคงติดลบ แต่ไม่มาก โดยตลาดคอนโดมิเนียมก็ยังติดลบแน่นอน ส่วนแนวราบลุ้นให้ติดลบน้อยที่สุด จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์พบว่าตลาดแนวราบดีขึ้นต่อเนื่อง

เมื่อลงในรายละเอียดพบว่า ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ค่อนข้างมาก จนอาจจะมีสินค้ามากเกินไป ก็คงต้องส่งสัญาณเตือนผู้ประกอบการ เพราะความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคก็ยังไม่เกินระดับราคา 5 ล้านบาทลงมา และกลุ่มนี้เป็นกลุ่มใหญ่ประมาณ 2 ใน 3 ของตลาดทั้งหมด

“กลุ่มทาวน์เฮ้าส์ที่เข้าไปลุยทำตลาดค่อนข้างมากนั้น อยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ตอนนั้นที่เราแนะนำให้ไปทำตลาดทาวน์เฮ้าส์ เนื่องจากเกรงผู้ประกอบการจะไปบุกตลาดบ้านเดี่ยวกันมาก คนซื้อกู้ไม่ผ่าน แต่สถานการณ์ปัจจุบันค่อยดีขึ้น แต่ปัญหากู้ไม่ผ่านก็ยังคงเหมือนเดิม เพียงแต่มีคนเริ่มกลับมาซื้อบ้านมากขึ้น ซื้ออยู่เอง ส่วนคอนโดมิเนียมในนาทีนี้ใครซื้อเก็งกำไรก็เหนื่อย ยังต้องรออีกสักพัก ให้สถานการณ์เศรษฐกิจฟื้นตัวดี และคนต่างชาติสามารถเดินทางเข้าออกได้ เพราะผู้ซื้อจำนวนหนึ่งก็เป็นชาวต่างชาติ”

ปีหน้า ก็มีความหวังว่าตลาดน่าจะดีขึ้น หลังการควบคุมการแพร่ระบาดเชื้อโควิด-19 ไทยเราทำได้ดี แนวโน้มเศรษฐกิจด้านอื่นไม่ว่าการส่งออก การท่องเที่ยว ก็คงจะดีขึ้น ถ้าคนจากต่างประเทศสามารถเดินทางเข้ามาได้ มีการลงทุน อย่างไรก็ตาม ยังไม่หวังมาก เพราะวัคซีนก็คงไม่เข้ามาเร็วนัก อาจจะช่วงปลายปี ปัจจุบันอยู่ได้เพราะความสบายใจ หลังจากมีข่าวความสำเร็จในการผลิตวัคซีนออกมา ตลาดหุ้นก็ขานรับ ความเชื่อมั่นจะทยอยกลับมา

คอนโดฯปรับตัวลุย3-5 ล้าน

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ กล่าวว่า ช่วง 3 ไตรมาสที่ผ่านมาของปี 2563 อาจจะเป็นช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมอยู่ในช่วงชะลอตัวแบบรุนแรงที่สุดในรอบกว่า 10 ปีที่ผ่านมา เพราะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รวมกัน 3 ไตรมาสประมาณ 14,298 ยูนิตเท่านั้น และคาดว่าภายในปี 2563 จะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 20,000 – 22,000 ยูนิตเท่านั้นขึ้นอยู่กับช่วงเดือนธันวาคม แต่ช่วงไตรมาสที่ 4 ของทุกปีเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการไม่ค่อยเปิดขายโครงการใหม่กันมากนัก ในขณะที่บ้านจัดสรรนั้นค่อนข้างคึกคักกว่าเพราะจำนวนบ้านจัดสรรที่เปิดขายใหม่หรือมีการขออนุญาตจัดสรรใหม่ในกรุงเทพมหานครช่วง 10 เดือนของปี 2563 มีจำนวนที่ลดลงจากจำนวนทั้งปี 2562 ประมาณ 14% เท่านั้นเอง ในส่วนของคอนโดมิเนียมนั้นแตกต่างกันถึงมากกว่า 50% เลย เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกชะลอการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมแล้วไปเพิ่มสัดส่วนของโครงการบ้านจัดสรรแทนเพื่อให้รายได้ของบริษัทไม่ลดลงไปมาก

ปี 2563 จะเป็นปีที่ผู้ประกอบการได้มีเวลาทบทวนนโยบายของบริษัทตัวเองมากขึ้นว่าการเร่งเปิดการขายโครงการคอนโดมิเนียมแล้วเร่งให้เกิดกระแสในโซเชียลมีเดีย รวมไปถึงการเร่งให้เกิดการปิดการขายโดยเร็วทั้งจากกลุ่มของนักลงทุน ลูกค้า VIP หรือกลุ่มคนที่ตามกระแสเข้ามาเพื่อลงทุนนั้นจะยังใช้ได้ต่อไปหรือเปล่าในอนาคต เพราะเป็นความต้องการที่ไม่ได้เกิดจากคนที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองจริงๆ จนก่อให้เกิดการพัฒนาโครงการแบบผิดไปจากความเป็นจริง นอกจากนี้การที่มั่นใจว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติจะช่วยให้โครงการของตนเองสามารถไปต่อได้เพราะสัดส่วน 49% ที่ขายให้ชาวต่างชาตินั้นสามารถปิดการขายได้แน่นอน จนเกิดเหตุการณ์แบบนี้ขึ้นซึ่งผู้ประกอบการหลายรายเดือดร้อนจากการที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนหนึ่งไม่โอนกรรมสิทธิ์ทั้งจากการที่ไม่สามารถเดินทางมาได้ และจากการที่ภาวะตลาดอยู่ในทิศทางขาลงมีผลให้พวกเขาเลือกที่จะไม่ไปต่อยอมให้ผู้ประกอบการยึดเงินต่างๆ ที่จ่ายไปแล้วไป การหายไปของผู้ซื้อชาวต่างชาติในช่วงที่ผ่านมาน่าจะช่วยให้ผู้ประกอบการมองมาที่กำลังซื้อของคนในประเทศเป็นหลักโดยเห็นจากช่วงไตรมาสที่ 2 – 3 ของปีนี้ ผู้ประกอบการที่เปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เน้นไปที่โครงการราคาไม่แพงหรือยูนิตละไม่เกิน 3.5 ล้านบาทมากขึ้น

ชงขยายมาตรการกระตุ้น-ผ่อนปรน LTV

นายอธิป กล่าวอีกว่า สมาคมกลุ่มการค้าอสังหาริมทรัพย์ส่งหนังสือถึงรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง และรัฐบาล เสนอให้ขยายมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ที่จะสิ้นสุดในวันที่ 24 ธันวาคม 2563 ก็อยากให้ต่อมาตรการดังกล่าวในปี 2564 ด้วย เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อ นอกจากนี้ยังข้อเสนอเกี่ยวกับมาตรการ แอลทีวี เพราะขณะนี้ธนาคารพาณิชย์ค่อนข้างตึงเครียด กังวลว่าจะพืจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยผิดเกณฑ์ แอลทีวี จึงหันมาเข้มงวด ทำให้การขอสินเชื่อค่อนข้างยาก พร้อมทั้งขอเลื่อนกฎเกณฑ์เกี่ยวกับคนต่างชาติที่จะมาซื้อคอนโดมิเนียม ให้มีสิทธิพิเศษบ้าง เช่น เข้ามาอยู่อาศัยโดยไม่ต้องมารายงานตัวทุก 30 วัน ซึ่งข้อเสนอนี้เคยใช้หลังปี 2540 คนต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมหรือนำเงินมาลงทุนประเภทอื่น ซึ่งยุคนั้นมีประกาศ หากซื้อคอนโดฯหรือมาลงทุนมีมูลค่าตามที่ประกาศ จะได้สิทธิฟรีวีซ่า 1 ปีต่อครั้ง แต่มีอายุไปเรื่อยๆจนกว่าจะขายยูนิตนั้นไป

“ถ้ารัฐบาลไม่ขยายมาตรการ เราก็ได้เสนอตัวเลขว่าตลาดอสังหาฯจะหดตัวลงอย่างไร โดยทำตัวเลขประมาณการณ์ว่าถ้าไม่ขยายมาตรการจะกระทบอย่างไร โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์มีปริมาณ 7 แสนล้านบาทต่อปี สมมติถ้าหดตัว 10% ก็เท่ากับ 7 หมื่นล้านบาท ถ้าเติบโต 20% เท่ากับ 1.4 แสนล้านบาท”

ด้านนายสุรเชษฐ มองตลาดที่อยู่อาศัยปี 2564 ก็คงอยู่ในภาวะชะลอตัวไม่ได้ดีขึ้นกว่าปี 2563 แบบชัดเจน เพราะปัจจัยที่มีผลต่อภาวะเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของคนไทย รวมไปถึงความเข้มงวดของธนาคารต่างๆ ในการพิจารณาสินเชื่อก็ยังคงมีอยู่เหมือนเดิม โดยเฉพาะเรื่องของไวรัสโควิด-19 ถ้าเรื่องของวัคซีนมีบทสรุปที่ชัดเจนภายในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ก็จะมีผลให้ความเชื่อมั่นต่างๆ เริ่มฟื้นตัวแบบชัดเจน

ถึงแม้สภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติจะคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2564 จะกลับมาเป็นบวกโดยมีอัตราการขยายตัวที่ 4% จากที่ติดลบ 6% ในปี 2563 แต่มีข้อแม้ว่าไม่มีปัจจัยลบต่างๆ มาเพิ่มโดยเฉพาะเรื่องของการเมืองในประเทศ และภาวะเศรษฐกิจทั่วโลก รวมไปถึงนโยบายต่างประเทศ และการค้าของรัฐบาลใหม่ของสหรัฐอเมริกา ผู้ประกอบการจะยังคงไม่เปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นแน่นอนในปี 2564 ยังคงเน้นที่การปิดการขายโครงการสร้างเสร็จ และโครงการบ้านจัดสรรซึ่งเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อจริงๆ เพราะต้องพยุงฐานะการเงินของบริษัท โครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปี 2564 คงไม่แตกต่างจากปี 2563 มากนัก อาจจะมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 10% จากปีพ.ศ.2563 แต่ก็ต้องขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและเรื่องของวัคซีนในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 โครงการคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3.5 ล้านบาทต่อยูนิตจะยังมีสัดส่วนมากกว่าโครงการที่มีราคาแพงต่อเนื่อง บ้านจัดสรรในพื้นที่ที่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้าใหม่ๆ ไม่มากเกินไปยังคงมีให้เห็น รวมไปถึงโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่ปริมณฑลรอบกรุงเทพมหานครก็ยังคงเป็นทำเลยอดนิยมของทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ โครงการคอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายใหม่จะเปิดขายในทำเลที่เห็นศักยภาพของพื้นที่หรือทำเลได้ในปัจจุบันเลย ทำเลที่ยังต้องรอการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าก็จะเป็นเส้นทางที่อีกไม่เกิน 3 ปีเปิดให้บริการ กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติจะกลับมาเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการมากขึ้นอีกครั้งเมื่อการเดินทางระหว่างประเทศกลับสู่ภาวะปกติ เพราะกำลังซื้อของคนไทยคงไม่เพียงพอต่อการขยายตัวของผู้ประกอบการ แม้ว่าผู้ประกอบการบางรายจะขยายธุรกิจของตนเองออกมามากกว่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแล้วก็ตาม