ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เผยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออกเฉียงเหนือมีหน่วยขายกว่า 1.5 ยูนิต ครึ่งปีแรกมีเปิดใหม่เกือบ 3 พันหน่วย ส่วนใหญ่มุ่งแนวราบ โคราชผู้นำพื้นที่เปิดโครงการมากสุด

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ช่วงครึ่งปีแรก 2563 การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือยังมีการเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2562 และยังสูงกว่าค่าเฉลี่ยในรอบ 5 ช่วงครึ่งปีล่าสุด โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของบ้านจัดสรร ร้อยละ 4.1 แต่อาคารชุดลดลงร้อยละ -7.8 ซึ่งสะท้อนผู้ประกอบการมีความระมัดระวัง เปิดขายใหม่ลดลง เพื่อหวังรักษาสมดุลตลาด

จากการสำรวจพบที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ มีจำนวนลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ร้อยละ -9.4 แต่หน่วยขายได้ใหม่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นเล็กน้อยร้อยละ 3.1 และหน่วยเหลือขายมีอัตราการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นเล็กน้อยร้อยละ 0.9 เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งแรกของปี 2562
จังหวัดขอนแก่น มี Total Supply เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2562 มากที่สุด ร้อยละ 12.6 รองลงมาคือ นครราชสีมา ร้อยละ 3.7 และมหาสารคาม ร้อยละ 1.0 ส่วนจังหวัดอุบลราชธานี และอุดรธานี มีจำนวนลดลงร้อยละ -25.3 และ -7.5 ตามลำดับ

ทั้งนี้ ในช่วงครึ่งแรก ปี 2563 มีโครงการเปิดขายใหม่รวม 28 โครงการ จำนวน 2,093 หน่วย มูลค่ารวม 6,121 ล้านบาท เป็นบ้านจัดสรร 25 โครงการ รวม 1,559 หน่วย มูลค่า 5,306 ล้านบาท และอาคารชุด 3 โครงการ จำนวน 534 หน่วย มูลค่ารวม 815 ล้านบาท โดยนครราชสีมา เป็นพื้นที่ที่มีโครงการเปิดขายใหม่มากที่สุด 12 โครงการ ประกอบด้วย บ้านจัดสรร 11 โครงการ และอาคารชุด 1 โครงการ รวม 1,063 หน่วย มูลค่า 3,037 ล้านบาท รองลงมาคือขอนแก่น เปิดโครงการใหม่ 7 โครงการ ประกอบด้วย บ้านจัดสรร 6 โครงการ และอาคารชุด 1 โครงการ รวม 595 หน่วย มูลค่า 1,469 ล้านบาท
 
อย่างไรก็ตามจำนวนหน่วยเหลือขาย และหน่วยขายได้ใหม่ ยังคงเป็นประเด็นที่น่าจับตา โดย ณ ครึ่งแรก ปี 2563 ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ มีอุปทานเหลือขายจำนวน 12,599 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 44,680 ล้านบาท จำแนกเป็นบ้านจัดสรร 9,965 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 38,142 ล้านบาท และอาคารชุด 2,594 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 6,539 ล้านบาท

บ้านจัดสรรยังเหลือขาย 44.9%

เมื่อจำแนกตามราคาพบว่าหน่วยเหลือขายประเภทบ้านจัดสรรส่วนใหญ่อยู่ในช่วงระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มีจำนวน 4,471 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 44.9 ของหน่วยบ้านจัดสรรที่เหลือขายทั้งหมด ขณะที่อาคารชุดเหลือขายส่วนใหญ่อยู่ในช่วงระดับราคา 1.51 – 2.00 ล้านบาท มีจำนวน 1,022 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน ร้อยละ 39.4 ของหน่วยอาคารชุดที่เหลือขายทั้งหมด

ทั้งนี้ บ้านจัดสรรที่มีมูลค่าหน่วยเหลือขายมากที่สุดอยู่ในช่วง 3.01 – 5.00 ล้านบาท  มีมูลค่ารวม 17,705 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 46.4 ของมูลค่าบ้านจัดสรรที่เหลือขายทั้งหมด ในขณะที่อาคารชุดส่วนใหญ่มีมูลค่าเหลือขายอยู่ในช่วงระดับราคา 1.51 – 2.00 ล้านบาท มีมูลค่ารวม 1,769 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 27.1 ของมูลค่าอาคารชุดที่เหลือขายทั้งหมด

ขณะที่หน่วยขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2563 มีจำนวนทั้งสิ้น 2,850 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 9,287 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวเป็นบ้านจัดสรร 2,222 หน่วย มูลค่า 7,809 ล้านบาท และอาคารชุด 628 หน่วย มูลค่า 1,478 ล้านบาท

โดยหน่วยบ้านจัดสรรขายได้ใหม่มากที่สุดอยู่ในช่วงราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มีจำนวน 848 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 38.2 ของหน่วยบ้านจัดสรรที่ขายได้ใหม่ทั้งหมด ส่วนอาคารชุดขายได้ใหม่มากที่สุดอยู่ในช่วงราคา 1.01 – 1.50 ล้านบาท จำนวน 252 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 40.1 ของอาคารชุดที่ขายได้ใหม่ทั้งหมด

ทั้งนี้ บ้านจัดสรรขายได้ใหม่มีมูลค่ามากที่สุดอยู่ในช่วง 3.01 – 5.00 ล้านบาท มีมูลค่ารวม 3,401 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 43.6 ของมูลค่าบ้านจัดสรรที่ขายได้ใหม่ทั้งหมด และอาคารชุดที่ขายได้ใหม่มากที่สุดอยู่ในช่วง 1.51 – 2.00 ล้านบาท มีมูลค่ารวม 399 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 27.0 ของมูลค่าอาคารชุดที่ขายได้ใหม่ทั้งหมด

ด้านอัตราดูดซับของตลาดที่อยู่อาศัยในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ใช้เป็นเครื่องชี้อุปสงค์ (Demand) ของตลาดที่อยู่อาศัยนั้น การสำรวจในรอบครึ่งแรกปี 2563 พบว่า มีอัตราดูดซับต่อเดือนเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 3.0 เป็น 3.1 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งอยู่ที่ร้อยละ 3.0 โดยบ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน จากร้อยละ 2.9 เพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 3.0 ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ขณะที่อาคารชุดมีอัตราดูดซับลดลงช่วงเดียวกันของปีก่อน จากร้อยละ 3.4 ลดลงเป็นร้อยละ 3.2 ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563

ประมาณทิศทางตลาดอสังหาฯปี 63-64

อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ประมาณการทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ปี 2563 และแนวโน้มปี 2564 โดยคาดว่า ณ ครึ่งหลังปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยรอการขายจำนวน 14,718 หน่วย มีมูลค่าหน่วยเหลือขายจำนวน 55,037 ล้านบาท และเพิ่มขึ้นเป็น 14,728 หน่วย มีมูลค่าหน่วยเหลือขายประมาณ 52,106 ล้านบาท ในครึ่งแรกปี 2564 ในขณะที่อัตราดูดซับต่อเดือนของบ้านจัดสรร คาดว่าจะลดลงมาอยู่ที่ร้อยละ 1.7 ในครึ่งหลังปี 2563 และเพิ่มขึ้นเป็น 2.1 ในครึ่งแรกปี 2564 ส่วนอัตราดูดซับต่อเดือนของอาคารชุดคาดว่าจะลดลงมาอยูที่ร้อยละ 1.1 ในครึ่งหลังปี 2563 และเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็นร้อยละ 1.2 ในครึ่งแรกปี 2564

สำหรับการเคลื่อนไหวด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณการว่าจะยังคงลดลงต่อเนื่องโดยคาดว่าจะมีการเปิดโครงการใหม่ประมาณ 1,367 หน่วย ในครึ่งหลังปี 2563 และเปิดใหม่อีก 1,504 หน่วยในครึ่งแรกปี 2564 ในขณะที่จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ ณ ครึ่งหลังปี 2563 คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 8,378 หน่วย มูลค่า 10,293 ล้านบาท และหน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มขึ้นมาเป็น 10,389 หน่วย มูลค่า 11,072 ล้านบาท ในครึ่งแรก ปี 2564

อสังหาฯขอนแก่นยังโตเรื่อยๆ

นายชาญณรงค์ บุริสตระกูล กรรมการผู้จัดการ บริษัทอีสานพิมานกรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า ช่วงนี้สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจเมืองขอนแก่นยังอยู่ในช่วงประคองตัวไปเรื่อยๆ ปี 2564 จะได้เห็นภาพการแระคองเศรษฐกิจมากกว่าจะเห็นการขับเคลื่อนด้านการพัฒนาเมือง

ปี 2564 คงจะได้เห็นโครงการพัฒนาอาคารเก่าของกลุ่มมิตรผลในโซนโรงแรมโฆษะ ให้เป็นอาคารอินโนเวชั่นเซ็นเตอร์ เปิดพิพิธภัณฑ์เมือง ใจกลางเมืองพื้นที่ใกล้ธนาคารแห่งประเทศไทย โดยกรมธนารักษ์ ปรับปรุงบึงแก่นนคร เปิดให้บริการสนามบินส่วนต่อขยาย จะเพิ่มเส้นทางการบินไปยังจังหวัดต่างๆ เพิ่มขึ้น

สำหรับกรณีให้บริการรถเมล์โดยสารสมาร์ทบัสเส้นทางนำร่องจากบขส.3 เข้าเมือง และเชื่อมสนามบินยังให้บริการตามปกติ ส่วนเส้นทางอื่นรอปรับปรุงเพิ่ม เช่นเดียวกับกรณีรถรางรอบบึงแก่นนครยังอยู่ระหว่างการศึกษาวิจัยรายละเอียด คาด 3 ปีการก่อสร้างจะแล้วเสร็จ

“ภาคอสังหาริมทรัพย์จะพบว่ามีทั้งโครงการใหม่ของผู้ประกอบการท้องถิ่นและที่มาจากส่วนกลาง คือกลุ่ม AP จากที่ช่วงก่อนนี้กลุ่มแสนสิริ ศุภาลัย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ พฤกษา เปิดโครงการไปแล้ว ซึ่งกลุ่ม AP เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนตุลาคมนี้ยังไม่เปิดขายบ้านในโครงการ โซนใจกลางเมืองยังมีความเคลื่อนไหวด้านการพัฒนา ในเมือง ริมบึงแก่นนคร ย่านศรีจันทร์ หน้าสนามบิน โซนหลังมหาวิทยาลัยขอนแก่น และถนนมิตรภาพเชื่อมไปยังจังหวัดอุดรธานีพบว่ายังมีความเคลื่อนไหว โซนท่าพระมี 2-3 โครงการ รอบๆเมืองจึงยังมีแนวโน้มการพัฒนาโครงการต่อเนื่อง โซนสถานีรถไฟขอนแก่นยังไม่คึกคักเพราะขบวนรถมีเท่าเดิม ไม่คึกคักเท่าที่ควร ล่าสุดเปิดตลาดนัดขนาดย่อมๆเพื่อสร้างสีสันการค้าขายยามค่ำคืนในพื้นที่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) เพิ่มพื้นที่ค้าขายให้คึกคักเพิ่มขึ้นมาบ้าง”