สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยค่อนข้างน่าเป็นห่วง เพราะผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวจากมาตรการการป้องกันการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 หนักมาก จีดีพีประจำไตรมาส 2 ของปี 2563 ติดลบกว่า 12% ต่ำสุดในรอบ 10 ปี แต่ก็คาดว่าครึ่งปีหลังเศรษฐกิจจะฟื้นตัว อย่างไรเศรษฐกิจก็ยังคงติดลบ ทั้งปี 2563 คาดจีดีพีติดลบ 7-10%

จากการแพร่ระบาดของโควิด-19 กระทบต่อกิจกรรมเศรษฐกิจหยุดชะงัก ส่งผลต่อเนื่องถึงการจ้างงาน มีคนจำนวนไม่น้อยที่ตกงานเพราะบริษัทหรือสถานประกอบการปิดกิจการทั้งปิดแบบชั่วคราว 1- 3 เดือน และปิดกิจการแบบถาวรไปเลย ซึ่งมีผลให้คนกลุ่มหนึ่งไม่มีงานทำ เกิดกระแสการหวั่นวิตกในกลุ่มคนไทยที่เริ่มไม่เชื่อมั่นต่อภาวะการมีงานทำของตนเองในระยะยาว ซึ่งมีผลต่อความเชื่อมั่นของคนในประเทศและต่อเนื่องไปถึงการใช้จ่ายที่ลดลงแบบรวดเร็ว

ธุรกิจทุกอย่างได้รับผลกระทบกันถ้วนหน้า โดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับการใช้จ่ายเงินของคนไทย เพราะคนไทยเลือกที่จะใช้จ่ายเงินลดลง การซื้อที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมก็กลายเป็นเรื่องที่ไม่เร่งด่วนไปในตอนนี้ ประกอบกับการขอสินเชื่อธนาคารที่ค่อนข้างยากเมื่อเทียบกับช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจขยายตัว

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ผู้ประกอบการหลายรายประสบกับปัญหาเมื่อโครงการของตนเองสร้างเสร็จแล้วแต่ยังมียูนิตเหลือขายอยู่เป็นจำนวนมาก เพราะผู้ซื้อส่วนหนึ่งเลือกที่จะไม่โอนกรรมสิทธิ์เพราะต้องการซื้อลงทุนหรือไม่ได้รับสินเชื่อจากธนาคาร รวมไปถึงการมียูนิตเหลือขายมาตั้งแต่ช่วงเปิดขายใหม่ๆ แล้วคงเหลือค้างสต็อกมาต่อเนื่องซึ่งยูนิตเหลือขายเหล่านี้เป็นสิ่งที่สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการในช่วงที่ผ่านมาเนื่องจากว่ายิ่งมียูนิตเหลือขายเยอะยิ่งแสดงว่าพวกเขายังไม่สามารถเก็บรายได้ได้ตามที่พวกเขาตั้งเป้าหมายไว้ ผู้ประกอบการจึงเลือกที่จะเร่งปิดการขายยูนิตเหล่านี้ และชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา

ยูนิตเหลือขายที่สร้างความวิตกกังวลให้กับผู้ประกอบการมากที่สุด คือ คอนโดมิเนียมเพราะโครงการคอนโดมิเนียมจำเป็นต้องสร้างเสร็จทั้งอาคาร แม้ว่าจะมียูนิตเหลือขายมากแค่ไหนก็ตาม ในขณะที่บ้านจัดสรรยังสามารถเลือกที่จะชะลอหรือหยุดการก่อสร้างไปเลยเมื่อสถานการณ์การขายไม่เป็นไปตามที่วางเป้าหมายไว้

คอนโดมิเนียมเหลือขายไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดก็ตาม กลายเป็นภาระของผู้ประกอบการในการนำกลับมาขายใหม่ และกลายเป็นเรื่องเร่งด่วนของผู้ประกอบการในการเร่งระบายออกไปให้มากที่สุด การเร่งปิดการขายยูนิตเหล่านี้มีผลให้เกิดการดึงดูดความสนใจจากผู้ซื้อโดยการลดราคาหรือมีโปรโมชั่นอื่นๆ เพิ่มเติมแบบที่เห็นกันมาต่อเนื่องในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา

ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะลดราคาขายของยูนิตเหลือขายในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วลงมาใกล้เคียงกับราคาตอนเปิดขายในอดีตก่อนที่จะเริ่มการก่อสร้าง ซึ่งโดยปกติคอนโดมิเนียมเมื่อสร้างเสร็จแล้วจะมีราคาขายมากกว่าตอนเปิดขายครั้งแรกประมาณ 15 – 30% ดังนั้น การลดราคาของยูนิตเหลือขายเหล่านี้เท่ากับว่าลดลงมา 15 -30% อาจจะมีการลดราคามากกว่านี้แต่เป็นการลดในวงจำกัดหรือลดให้กับคนที่ต้องการซื้อจริงๆ นอกจากนี้ยังมีโปรโมชั่นอื่นๆ ควบคู่กับการลดราคาออกมา เพื่อดึงดูดความน่าสนใจ ในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาด้วย ทั้งการฟรีค่าโอนกรรมสิทธิ์ ฟรีค่าจดจำนอง ฟรีค่าส่วนกลาง 1 ปี ฟรีกองทุนส่วนกลาง อยู่ฟรี 1 ปี หรือแถมเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ซึ่งเมื่อรวมกับส่วนลดที่ได้รับตอนแรกแล้วคนที่ซื้อ ณ ตอนนี้ได้ราคาถูกกว่าซื้อเมื่อตอนเปิดขายครั้งแรกอีก

ซึ่งการลดราคาแบบนี้เป็นเสมือนดาบสองคมเพราะอาจจะได้เงินเข้ามาหมุนเวียนในบริษัท แต่ก็โดนผู้ที่ซื้อไปก่อนหน้านี้ต่อว่าได้เช่นกัน

ยูนิตเหลือขายที่มีสัดส่วนเยอะในตลาดคือ คอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เพราะเป็นระดับราคาที่มีการเปิดขายมากที่สุดในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในกรุงเทพมหานครปี 2562 มีทั้งหมดประมาณ 52,570 ยูนิตและรวมกับอีกประมาณ 40,398 ยูนิตของคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จในช่วง 8 เดือนที่ผ่านมาของปี 2563 เท่ากับว่าช่วง 20 เดือนที่ผ่านมามีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จแล้วกว่า 92,968 ยูนิต และมีอัตราการขายที่ประมาณ 85% หรือมียูนิตเหลือขายที่ประมาณ 13,945 ยูนิต

อาจจะไม่มากมายเท่าใดนัก แต่ถ้ารวมกับคอนโดมิเนียมเหลือขายซึ่งมีกำหนดสร้างเสร็จภายในปี 2563 ตั้งแต่ในอดีตถึงปัจจุบันพบว่ามีทั้งหมดประมาณ 40,000 ยูนิต โดยมีคอนโดมิเนียมประมาณ 30% มีราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต ตามมาด้วยคอนโดมิเนียมในระดับราคา 3 – 5 ล้านบาทคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 17% ของคอนโดมิเนียมเหลือขายที่มีกำหนดสร้างเสร็จก่อนปี 2563 ถึงปี 2563

ที่ผ่านมาผู้ประกอบการหลายรายจึงพยายามปิดการขายโครงการคอนโดมิเนียมกันมากมาย ผู้ประกอบการใช้การลดราคาเป็น 1 ในมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อ แต่การลดราคาคงไม่สามารถทำได้ต่อเนื่อง เพราะสุดท้ายแล้วอาจจะทำให้คนไม่ซื้อ เนื่องจากว่าผู้ซื้ออาจจะชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป หรือพยายามถามหาแต่ส่วนลดรวมไปถึงของแถมและโปรโมชั่นต่างๆ เพราะคิดว่าเดี๋ยวคงมีการลดราคาลงมาอีก รวมไปถึงรออีกหน่อยจะมีของแถม มาตรการการลดราคาจึงเริ่มลดน้อยลง แต่ยังคงมีให้เห็นในบางโครงการกับผู้ซื้อบางรายที่แสดงออกชัดเจนว่าสนใจซื้อ นอกจากนี้ผู้ซื้อหลายรายไม่เข้าใจว่ายูนิตที่ผู้ประกอบการนำมาลดราคานั้นเป็นยูนิตเหลือขาย ไม่ใช่ผู้ประกอบการเอาของไม่ดีมาลดราคา

ดังนั้น สุดท้ายแล้วมาตรการลดราคาหรือการแข่งกันลดราคาของผู้ประกอบการคงไม่หวือหวาหรือสร้างแรงจูงใจให้กับผู้ซื้อมากมายแบบช่วงต้นปี อีกปัจจัยหนึ่งคือ ยูนิตเหลือขายในสต็อกของผู้ประกอบการบางรายเริ่มลดลงแบบชัดเจน

ทำเลหรือพื้นที่ที่มีคอนโดมิเนียมเหลือขายเยอะๆ ยังคงเป็นทำเลที่มีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมกันมากมายในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา เช่น ถนนเพชรเกษม ถนนจรัลสนิทวงศ์ สุขุมวิทตอนปลายรามคำแหง ซึ่งทุกทำเลที่กล่าวไปแล้วนั้นเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากมายและส่วนใหญ่เป็นโครงการในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ผู้ประกอบการที่เปิดขายโครงการในทำเลเหล่านี้บางรายเลือทกี่จะไม่ลดราคาเพราะทำเลเหล่านี้บางทำเลอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างซึ่งมีแนวโน้มที่ราคาคอนโดมิเนียมจะเพิ่มขึ้นในอนาคต ดังนั้น การแข่งขันกันลดราคาอาจจะเห็นในบางโครงการ บางทำเลเท่านั้น