แม้การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT จะมีการกระจายพอร์ตการลงทุนรวมถึงให้เงินปันผลที่สูงกว่าหากเทียบกับผลตอบแทนจากพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปีของไทย แต่สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือกอง REIT ส่วนใหญ่มักให้ความสำคัญกับสินทรัพย์เพียงประเภทเดียว ซึ่งมีแนวโน้มที่จะได้รับความเสี่ยงที่เกิดขึ้นในตลาดเฉพาะนั้นๆ
 
ในไตรมาส 4 ปี 2563 ผลกระทบจากโควิด-19 เป็นปัจจัยหลักที่ทำให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกอง REIT ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย 59 กองทุน มีผลตอบแทนรวมโดยเฉลี่ยต่อปีติดลบ 15%  แม้ว่าผลตอบแทนรวมโดยเฉลี่ยต่อปีในไตรมาส 1 ปี 2564 จะพลิกกลับมาเป็น 7% แต่การฟื้นตัวก็ไม่ได้เกิดขึ้นทั่วกระดาน โดยกอง REIT บางกองมีผลการดำเนินงานดีกว่ากอง REIT อื่นๆ
 
แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า กอง REIT ที่มีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ศูนย์การค้า และโรงแรมเป็นสินทรัพย์หลัก ได้รับผลกระทบหนักที่สุด ซึ่งกองเหล่านี้มีผลตอบแทนรวมโดยเฉลี่ยต่อปีลดลงมากกว่า 20% ในปี 2563 ซึ่งเป็นผลมาจากข้อจำกัดในการเดินทางที่ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติลดลงอย่างมาก เป็นปัจจัยที่ทำให้ความต้องการหลักในตลาดเหล่านี้หายไป
 
ในทางตรงกันข้าม กอง REIT จากภาคอุตสาหกรรม ซึ่งได้รับการขับเคลื่อนจากการเติบโตของธุรกิจโลจิสติกส์และอีคอมเมิร์ซในประเทศไทย ได้รับผลกระทบน้อยที่สุด โดยผลตอบแทนรวมโดยเฉลี่ยต่อปีลดลงน้อยกว่า 10% ในปี 2563 “นอกจากนี้  การซื้อสินค้าออนไลน์ที่สะดวกสบายมากขึ้นและมาตรการล็อคดาวน์เป็นตัวเร่งให้กับธุรกิจอีคอมเมิร์ซซึ่งสร้างโอกาสที่ดีสำหรับอสังหาริมทรัพย์อย่างห้องเย็น คลังสินค้า และดาต้าเซ็นเตอร์” นายรัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวเสริม
 
เพื่อเป็นการช่วยเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินให้กับธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาด สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้อนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ 2 ประการ คือ การอนุญาตให้กอง REIT สามารถประกอบธุรกิจอื่นเป็นการชั่วคราว และลงทุนในสินทรัพย์แบบมีเงื่อนไขการซื้อคืนโดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
 
กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด ฮอสพิทาลิตี้ (GROREIT) หนึ่งใน 5 กอง REIT ที่ขอจดทะเบียนในเดือนเมษายน 2564 จะเป็นกอง REIT กองแรกที่มีเงื่อนไขใหม่เรื่องการซื้อคืน โดย GROREIT จะเข้าซื้อกิจการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส ในราคารวม 4,498 ล้านบาท จาก บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน)  และด้วยกฎระเบียบใหม่ บริษัทฯ มีทางเลือกในการซื้อทรัพย์สินคืนจาก GROREIT ในปีที่ 3 และ 4 และมีภาระผูกพันในการซื้อคืนในปีที่ 5 ด้วยราคารวมเพิ่มขึ้นสูงสุด 8% ที่ 4,873 ล้านบาท
 
กอง REIT อีกกองที่อยู่ระหว่างการขอจดทะเบียน คือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไอเน็ต (INETREIT) จะลงทุนในสิทธิการถือครองดาต้าเซ็นเตอร์และสถานีย่อยในจังหวัดสระบุรี โดยจะเป็นกองทรัสต์แห่งที่ 2 ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยที่มีดาต้าเซ็นเตอร์เป็นสินทรัพย์หลัก ต่อจากกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เอ็มเอฟซีอินดัสเตรียล (MIT)  นอกจากนี้ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์ (KTBSTMR) จะเป็นกอง REIT กองแรกที่ลงทุนในโครงการที่อยู่ในหลายภาคธุรกิจ รวมถึงคลังสินค้าในโครงการริช แอสเซ็ท เอสที บางบ่อ, เอสที บางปะอิน, พื้นที่สำนักงานในโครงการซัมเมอร์ฮับ และพื้นที่ค้าปลีกในโครงการซัมเมอร์ฮิลล์
 
นางกุลวดี สว่างศรี หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า “ในช่วงเวลาที่ไม่แน่นอนในอนาคต เราจะเริ่มเห็นกอง REIT มีการกระจายช่องทางในการสร้างรายได้ และมุ่งเน้นไปที่อสังหาริมทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้ที่สม่ำเสมอมากขึ้น  การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวจะทำให้เกิดโอกาสใหม่ๆ สำหรับนักลงทุน รวมถึงกอง REIT ที่มีอยู่ในปัจจุบันและที่กำลังจะก่อตั้งขึ้นในตลาด   ในขณะเดียวกัน นักลงทุนก็จำเป็นต้องคัดเลือกให้ดีและกระจายการลงทุนในสินทรัพย์ให้หลากหลายประเภทเพื่อลดความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นเฉพาะตลาด”