“เฟรเกรนท์” เฮ โครงการเซอร์เคิล สุขุมวิท 31 สร้างเสร็จเรียบร้อยพร้อมเข้าอยู่ เดินหน้าเร่งขาย 21 ยูนิตสุดท้าย ชูกลยุทธ์ราคาต่ำกว่าตลาด เริ่มที่ 1.8 แสนบาทต่อตารางเมตร

นายเทพฤทธิ์ ทิพชัชวาล วงศ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เฟรเกรนท์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าโครงการ เซอร์เคิล สุขุมวิท 31 ผ่านอุปสรรคมาพอสมควร และล่าช้าไปบ้าง แต่สุดท้ายโครงการก็ก่อสร้างสำเร็จพร้อมเข้าอยู่ โดยโครงการมีความโดดเด่นที่ทำเลที่ตั้ง อยู่ในซอยสุขุมวิท 31 หรือที่เรียกกันซอยสวัสดีระหว่างอโศกและพร้อมพงษ์ ทำให้สามารถเข้าออกได้หลายทาง ไม่ว่าจะเป็นด้านสุขุมวิท, อโศก และ เพชรบุรี สอง แวดล้อมด้วยศูนย์การค้า ร้านอาหาร โรงเรียนนานาชาติ และโรงพยาบาล

นายเฑียร จึงวิรุฬโชตินันท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อะตอม เอสเตท จำกัด และผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาโครงการเซอร์เคิล สุขุมวิท 31 กล่าวเสริมว่า การออกแบบโครงการเน้นแนวคิดของการอยู่อาศัยในเมืองที่ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม หรือ Innovative Urban Green Living ซึ่งจะมีปัญหาใหม่ให้แก้ไขด้วยนวัตกรรมอยู่ตลอดเวลา ทั้งนี้ เซอร์เคิล สุขุมวิท 31 มีห้องชุดทั้งหมด 140 ยูนิต ประกอบด้วยแบบ 1 ห้องนอน ขนาดพื้นที่เริ่มต้น 45 ตารางเมตร, 2 ห้องนอน ขนาดพื้นที่ 70 ตารางเมตร และ 3 ห้องนอน ขนาดพื้นที่ 134 ตารางเมตร

ในโอกาสที่โครงการสร้างเสร็จพร้อมขายนี้ บริษัทฯนำห้องที่เหลือ 21 ยูนิต จัดโปรโมชั่นราคาพิเศษ เฉลี่ยเริ่มต้นที่ 1.77 แสนบาท ถึง 1.8 แสนบาทต้นๆ ต่อตารางเมตร ต่ำกว่าราคาขายของคอนโดมิเนียมในย่านพร้อมพงษ์ซึ่งเฉลี่ยที่ 2.0 แสนบาทต่อตารางเมตร

ด้านนายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด วิเคราะห์ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าอโศก และพร้อมพงษ์ว่า พื้นที่ย่านอโศกและพร้อมพงษ์ เป็นหนึ่งในพื้นที่ที่สามารถจัดให้อยู่ในกลุ่มของ Prime Area ของกรุงเทพมหานครได้แบบไม่น่าเกลียด เพราะนอกจากจะมีสถานีรถไฟฟ้าร่วมที่สถานีอโศกแล้ว ยังมีสถานีรถไฟฟ้าพร้อมพงษ์ และยังมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในพื้นที่ อีก 3 แห่งและอีก 1 แห่งที่กำลังก่อสร้าง มีอาคารสำนักงานอีกหลายอาคาร ยังไม่รวมโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ ร้านอาหารหลากหลายรูปแบบ สถานศึกษาหลายระดับชั้น และหลายประเภท โรงพยาบาลก็ไม่ไกลจากพื้นที่นี้

“เป็นเรื่องปกติที่พื้นที่นี้จะมีการเปลี่ยนแปลงต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีทั้งโครงการโรงแรม ศูนย์การค้า เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ อาคารสำนักงาน และโดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ขณะที่ราคาที่ดินในพื้นที่นี้ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จนในตอนนี้ที่ดินที่อยู่ริมถนนสุขุมวิทหรือในซอยที่สามารถพัฒนาอาคารสูงได้บอกขายกันอยู่ในช่วง 2 – 2.5 ล้านบาทต่อตารางวา ถ้าในซอยย่อยก็ต่ำกว่านี้”

คอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่นี้มีประมาณ 15,000 ยูนิต เป็นคอนโดมิเนียมที่เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2552และเริ่มมีโครงการมากขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2554 เป็นต้นมา อาจจะมีบางปีที่มากบ้างน้อยมากตามภาวะตลาด และจำนวนยูนิตที่เปิดขายในปีก่อนหน้านี้ ถ้าพิจารณาแยกตามพื้นที่สถานีรถไฟฟ้าจะพบว่าพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าพร้อมพงษ์มีจำนวนคอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่มากกว่า คือมีสัดส่วนประมาณ 55% ของจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าทั้ง 2 สถานี ผู้ประกอบการเลือกเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าพร้อมพงษ์ค่อนข้างมากกว่าพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าอโศก เพราะยังมีที่ดินเหลือทั้งที่อยู่ริมถนนสุขุมวิท และในซอยย่อยต่างๆ อีกทั้งหลายซอยในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าพร้อมพงษ์มีความกว้างมากกว่า 10 เมตรสามารถพัฒนาอาคารสูงได้ และมีบางโครงการที่มียูนิตรวมมากกว่า 1,000 ยูนิต

พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าอโศกอาจจะหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมได้ค่อนข้างจำกัด และมีขนาดแปลงที่ดินที่ไม่ใหญ่มาก เพราะเป็นพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงมาก่อนพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าพร้อมพงษ์ เห็นการเปลี่ยนแปลงมาตั้งแต่ช่วงปี 2547 เป็นต้นมา หรือตั้งแต่ที่เส้นทางรถไฟใต้ดินเปิดให้บริการ เพราะสถานีรถไฟฟ้าที่สี่แยกอโศกเป็นสถานีรถไฟฟ้าร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวและรถไฟใต้ดินสายสีน้ำเงิน ที่ดินหลายแปลงเปลี่ยนเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์หมดแล้ว พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าพร้อมพงษ์เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงแบบชัดเจนในช่วงปี 2558 เป็นต้นมา ตั้งแต่ข่าวคราวของโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่เป็นรูปธรรมมากขึ้น และเป็น 1 ในไม่กี่พื้นที่ในกรุงเทพมหานครที่มีสวนสาธารณะขนาดใหญ่ซึ่งเป็นสิ่งที่ไม่สามารถพัฒนาขึ้นมาทดแทนหรือเพิ่มเติมได้ง่ายๆ ในพื้นที่ที่ราคาที่ดินมากกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวา

พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าทั้ง 2 สถานีมีสิ่งอำนวยความสะดวกและความเจริญที่สามารถมองเห็นได้ในปัจจุบันอยู่แล้ว ดังนั้น โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่นี้จึงรับการตอบรับที่ดีมีอัตราการขายที่มากถึง 82% โดยถ้าพิจารณาเป็นรายสถานีจะพบว่าพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าพร้อมพงษ์มีอัตราการขายที่สูงกว่าโครงการที่อยู่ในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าอโศก เพราะอัตราการขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าพร้อมพงษ์มีอัตราการขายที่ประมาณ 87% พื้นที่รอบสถานีอโศกอยู่ที่ประมาณ 75% อาจจะมีพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าอโศกมีโครงการเปิดขายใหม่ในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมามากกว่าแบบชัดเจน โครงการที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบันในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าทั้ง2 สถานีสร้างเสร็จแล้วหลายโครงการราคาขายในพื้นที่จึงปรับเพิ่มขึ้นค่อนข้างมา และราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในทั้ง 2 พื้นที่ก็ไม่แตกต่างกันมากนัก คือ ประมาณ 205,000 บาทต่อตารางเมตร โดยมีทั้งโครงการที่ปัจจุบันมีราคาขายมากกว่า 330,000 บาทต่อตารางเมตรและต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นอยู่กับทำเลและรูปแบบโครงการ หลายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมีการลดราคาขายกันค่อนข้างเยอะ เพื่อต้องการปิดการขายยูนิตที่เหลือขายอยู่

พื้นที่นี้ในอนาคตอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงจากปัจจุบันไม่มากนัก เพราะที่ดินที่สามารถพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้นั้นมีไม่มากนัก อาจจะเห็นโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายต่อเนื่องในอนาคต เพียงแต่ราคาขายก็คงสูงกว่าตอนนี้ไปอีกค่อนข้างเยอะ และโครงการรูปแบบอื่นๆ คงมีให้เห็นไม่มากในอนาคต เพราะด้วยราคาที่ดินที่ไม่เหมาะในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ยกเว้นเจ้าของที่ดินหลายๆ แปลงที่ปัจจุบันเป็นบ้านพักอาศัยขนาดใหญ่ในพื้นที่ ต้องการปล่อยเช่าที่ดินของตนเองในระยะยาว เพราะรู้ว่าถ้าบอกขายอาจจะหาคนซื้อได้ยากมากขึ้นในอนาคต ถ้ามีที่ดินแปลงใหญ่ปล่อยเช่าจริงก็คงเห็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ได้มากขึ้นที่ไม่ใช่โครงการคอนโดมิเนียม