คอลลิเออร์สฯชี้ทิศทางตลาดคอนโดมิเนียมแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น ไตรมาส 3 เปิดขายใหม่คึกคักกว่า 8.3 หมื่นยูนิต รวมมูลค่า 28,401 ล้านบาท

แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย รายงานภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานคร ณ ไตรมาส 3 ปี 2563 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งหมด 18 โครงการ 8,344 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 28,401 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 7,138 ยูนิต แต่พบว่าลดลงจากในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 2,715 ยูนิต หรือ 24.6% อย่างไรก็ตาม คาดการณ์ว่าในปีนี้อุปทานเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในกรุงเทพมหานคร อาจปรับตัวลดลงเหลือเพียงแค่ประมาณไม่เกิน 20,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าที่หลายฝ่ายเคยคาดการณ์ไว้และต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการหลายรายยังคงเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงนี้ออกไป และบางรายเลือกที่จะทดลองตลาดในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา ด้วยการเปิดจองให้กับผู้ที่สนใจล่วงหน้าก่อนการเปิดขายอย่างเป็นทางการ เพื่อเป็นการเก็บยอดขายบางส่วนไว้เพื่อความมั่นใจว่าหากเปิดพรีเซลล์อย่างเป็นทางการ ยอดขายจะเป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้

ด้านกำลังซื้อในประเทศพบว่าเริ่มมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงที่ผ่านมามีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 43% ซึ่งปรับตัวเพิ่มขึ้นจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 14% และพบว่าในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ถึง 2 ราย สามารถปิดการขาย 100% ของทั้งโครงการหลังจากเปิดการขายเพียงแค่ในช่วงของการพรีเซลล์เท่านั้น ทั้งในพื้นที่ใจกลางเมือง และในทำเลย่านอ่อนนุช รวมถึงอีก 3 โครงการ ของกรมธนารักษ์ ในพื้นที่สุขุมวิทตอนปลาย ห้วยขวาง และยานนาวา ต่างสามารถปิดการขายได้ในเวลาอันรวดเร็ว

เมื่อพิจารณาในส่วนของ 2 โครงการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สามารถปิดการขายได้ทั้งโครงการในระยะเวลาอันรวดเร็วนั้น ทั้ง 2 โครงการมีจุดขายที่ชัดเจนทั้งในเรื่องของทำเลที่ตั้ง รวมถึงราคาขายที่ถือว่าต่ำกว่าราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายอยู่บนทำเลเดียวกันกว่า 20 % ซึ่งหมายความว่า ผู้ประกอบการเลือกที่จะนำกลยุทธ์การขายในเรื่องของราคาขายที่น่าสนใจ ที่นักลงทุนยังสามารถทำกำไรได้ รวมถึงผู้ที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยสามารถเข้าถึงได้ง่าย และตัดสินใจซื้อได้ในระยะเวลาอันรวดเร็ว

สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงไตรมาส 3 ปีนี้ กว่า 57% หรือประมาณ 4,758 ยูนิตอยู่ในช่วงระดับราคา 50,001 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร ตามมาด้วยในช่วงราคา 100,001 – 150,000 บาทต่อตารางเมตร ที่ประมาณ 23% หรือประมาณ 2,797 ยูนิตและช่วงระดับราคา 150,001-200,000 บาทต่อตารางเมตร ที่ประมาณ 7% หรือ 565 ยูนิต โดยในช่วงที่ผ่านมา พบว่าบางคอนโดมิเนียมบางโครงการที่เปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครมีบางโครงการอยู่ในช่วงราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตรประมาณ 3% ซึ่งทั้ง 3 โครงการเป็นความร่วมมือระหว่าง กรมธนารักษ์สำนักงาน ก.พ. ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และบริษัท ธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์ จำกัด (ธพส.) ในการพัฒนาที่พักอาศัยเพื่อเป็นสวัสดิการให้แก่ข้าราชการพลเรือนสามัญได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ในลักษณะอาคารพักอาศัยรวม (คอนโด) 7 ชั้น โดยแต่ละโครงการมี 76 ห้อง พื้นที่ใช้สอย ห้องละประมาณ 40 ตารางเมตร ราคาห้องละ 999,999 บาท ซึ่งเปิดขายอย่างเป็นทางการเดือนกันยายนที่ผ่านมา และพบว่า ทั้ง 3 โครงการที่เปิดขายในพื้นที่กรุงเทพมหานครมีผู้สนใจจองมากกว่าจำนวนยูนิตที่เปิดขายทั้ง 3 โครงการในระยะเวลาอันรวดเร็ว

แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยคาดการณ์ว่า จากแผนของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางรายยังคงมีแผนที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตรทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและในพื้นที่ปริมณฑล เพื่อดึงดูดกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ และกลุ่มนักลงทุนที่เน้นการซื้อเพื่อการปล่อยเช่าในช่วงระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ง่าย ในภาวะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว รวมทั้งปัจจัยลบต่างๆที่ส่งผลต่อจิตวิทยาการลงทุนของกลุ่มผู้ซื้อและผู้ประกอบการ ทำให้เห็นการปรับตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการกลับมาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ในระดับราคาขายเฉลี่ยประมาณ 5 หมื่นบาทต่อตารางเมตรอีกครั้ง หลังจากในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้าเป็นเซ็กเมนต์ที่หายไปจากตลาด และพบว่าในช่วงระดับราคาดังกล่าวถึงแม้ว่าจะยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนแต่ก็เป็นช่วงระดับราคาที่มีอัตราการปฏิเสธปล่อยสินเชื่อรายย่อยเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นมาก ซึ่งบางโครงการสูงมากกว่า 30% ซึ่งเป็นสิ่งที่สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการและเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการจะต้องเตรียมแผนป้องกันเพื่อให้อัตราการปฏิเสธปล่อยสินเชื่ออยู่ในระดับที่น้อยที่สุด

สำหรับอุปทานคงค้างในตลาดโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จยังคงทยอยปิดการขายลงอย่างต่อเนื่องในหลายโครงการ เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายยังคงนำยูนิตที่เหลือขายมาปรับลดราคาลง รวมถึงมีโปรโมชั่นอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ สามารถปิดการขาย 100% ในหลายโครงการ สำหรับอุปทานเปิดขายใหม่ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องเพื่อกลับไปสู่จุดสมดุลของตลาด ในขณะที่การผู้ประกอบการยังคงระมัดระวังในการกำหนดราคาขายมากขึ้นเนื่องจากหากกำหนดราคาขายที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาตลาดอาจส่งผลให้โครงการไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อตามที่คาดการณ์ไว้ แต่หากราคาขายที่เปิดตัวมาต่ำกว่าราคาขายในตลาด รูปแบบโครงการที่น่าสนใจ ทำเลที่ยังที่ดี ยังสามารถกระตุ้นให้กำลังซื้อกลับมามาให้ความสนใจโครงการเป็นจำนวนมาก สวนทางกับภาพรวมตลาดยังคงถือว่าอยู่ในภาวะชะลอตัว”

ดังนั้นในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สอินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะยังคงปรับลดจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมลง เน้นพัฒนาโครงการแนวราบในพื้นที่หัวเมืองรอง โดยเฉพาะในเขตพื้นที่โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) นอกจากนี่ยังพบว่าผู้ประกอบการบางรายเลือกที่จะเลื่อนการเปิดการขายโครงการใหม่ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้ออกไปเป็นปีหน้า เนื่องจากต้องการเน้นระบายสต็อกที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดโดยเฉพาะสต็อกที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ยังคงเหลือขายอยู่ในตลาดและมองว่า สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาเหมาะสมที่จะเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่