คอนโดพัทยา 2 หมื่นยูนิต รอแรงบวก EEC
“การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 กระทบอุปทานเปิดตัวใหม่คอนโดมิเนียมในพัทยาปรับตัวลดลงกว่า 95%”
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาสิ้นครึ่งแรกปี 2563 ยังคงมีอุปทานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จก่อนหน้านี้เหลือขายอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก จากการเปิดตัวของโครงการคอนโดมิเนียมในพัทยามากกว่า 15,500 ยูนิต ในปี 2562 ที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้ประกอบการเลือกที่จะชะลอตัวการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในช่วงนี้ออกไป
พบว่าช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่พัทยาเพียงแค่ 2 โครงการ 480 ยูนิตเท่านั้น บวกกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่า(COVID-19) ที่ยังคงแพร่ระบาดหนักในหลายประเทศทั่วโลก ถึงแม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดในประเทศไทยมีท่าทีที่ดีขึ้น แต่อย่างไรก็ตามสถานการณ์ดังกล่าวยังคงส่งผลให้เกิดการชะลอตัวกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่พัทยาเป็นอย่างมาก
อุปสงค์ในช่วงที่ผ่านมาไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก โดยเฉพาะกำลังซื้อชาวไทยที่ถือว่ายังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว และช่วงที่ผ่านมาตลาดยังคงพึ่งพิงกำลังซื้อต่างชาติเป็นหลัก โดยเฉพาะกำลังซื้อจากจีน ทั้งยังพบว่าโครงการที่เปิดขายใหม่ในปีที่ผ่านมายอดขายยังไม่สูงมากนัก ส่งผลให้อุปทานเหลือขายในตลาดปรับเพิ่มขึ้นอีกเป็นจำนวนมาก ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง
ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่า จากแรงหนุนของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่มีความคืบหน้าและชัดเจนมากขึ้นเป็นลำดับ และแผนพัฒนา ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกของประเทศไทย หรือ Eastern Economic Corridor : EEC ที่รัฐบาลผลักดันอย่างเต็มที่ในช่วงที่ผ่านมา รวมถึงเมกะโปรเจคต์ต่างๆ ที่ภาคเอกชนเข้าไปลงทุนอีกหลายโครงการในช่วงที่ผ่านมา จะเป็นแรงกระตุ้นสำคัญที่จะส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่พัทยากลับมาได้รับความนิยมจากกลุ่มลูกค้าทั้งชาวไทยและต่างชาติ เข้าซื้อหาและลงทุนสำหรับเป็นบ้านพักตากอากาศเพิ่มมากขึ้นอีกครั้งในอนาคต
คอนโดเหลือขายกว่า 2หมื่นยูนิต
ณ ครึ่งแรกปี 2563 แม้ว่าอัตราการขายเฉลี่ยในตลาดคอนโดมิเนียมพัทยาจะอยู่ที่ประมาณ 66% ซึ่งปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากในช่วงครึ่งหลังของปีที่ผ่านมา แต่พบว่ายังคงมีคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่ในตลาดอีกมากกว่า 20,000 ยูนิต ในทุกพื้นที่ของตลาดคอนโดมิเนียมเมืองพัทยา เนื่องจากพบว่าในปี 2562 ที่ผ่านมา ที่อุปทานเปิดขายใหม่ในพัทยาหลายโครงการเป็นโครงการขนาดใหญ่ ส่งผลให้อุปทานที่เหลือขายของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ปรับเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก โดยพื้นที่จอมเทียนและนาจอมเทียนเป็นทำเลมีจำนวนคอนโดมิเนียมเหลือขายมากที่สุด บางโครงการที่เปิดขายในช่วง 1-3 ปีที่ผ่านมามีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,500 ยูนิตต่อโครงการ
ส่วนพื้นที่ที่มีคอนโดมิเนียมเหลือขายน้อยที่สุดคือ วงศ์อมาตย์ เนื่องจากมีที่ดินเหลือน้อยมากทำให้มีโครงการเปิดขายในพื้นที่ไม่มากนักในช่วง 1-3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งพบว่า ณ สิ้นครึ่งแรกของปี 2563 ที่ผ่านมา พื้นที่วงศ์อมาตย์ มีอุปทานคงค้างเหลือขายเพียงแค่ประมาณ 600 ยูนิตเท่านั้น
โครงการคอนโดมิเนียมที่เป็นที่นิยมและสามารถทำยอดขายได้ตามเป้าในพื้นที่พัทยา ในช่วงครึ่งแรกปีพ.ศ. 2563 ที่ผ่านมา ยังคงเป็นโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทนจากการเช่า เนื่องจากคอนโดมิเนียมพัทยาส่วนใหญ่ผู้ซื้อนิยมซื้อเพื่อใช้เป็นสถานที่พักผ่อนซึ่งไม่ได้พักอาศัยเป็นประจำ และเมื่อเวลาที่ไม่ได้พักห้องเหล่านั้นก็จะถูกทิ้งว่าง ในขณะที่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางทุกเดือน การขายคอนโดแบบการันตีรายได้จึงเป็นวิธีการของเจ้าของโครงการ ในการเพิ่มทางเลือกให้กับลูกค้าที่ไม่ได้อยู่ประจำสามารถนำคอนโดมิเนียมมาหารายได้ โดยที่เจ้าของโครงการจะทำหน้าที่เป็นคนจัดหาผู้เช่าและดูแลคอนโดให้
กลยุทธ์นี้ในต่างประเทศนิยมทำกันมาก และเมื่อพิจารณารูปแบบการขายคอนโดแบบนี้จะเห็นว่า อัตราผลตอบแทนรายได้ก็อยู่ในระดับที่น่าสนใจ เช่น 5% 3 ปี 6% 5 ปี 7% 3 ปี หรือ 8% 5 ปี เป็นต้น ซึ่งผู้ประกอบการที่เปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมาก็เลือกที่จะเสนอขายคอนโดมิเนียมในรูปแบบนี้ และค่อนข้างได้รับความสนใจเป็นอย่างดี
สำหรับยูนิตที่เหลือขายอยู่ในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการซึ่งพบว่า ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะหยุดพัฒนาโครงการชั่วคราว และบางรายเลือกที่จะประกาศขายที่ดินและโครงการให้ผู้ประกอบการรายใหม่เข้ามาพัฒนาซึ่งพบว่า ปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมที่หยุดการขายและการก่อสร้างในพื้นที่มากกว่า 10 โครงการ และบางโครงการมีการเปลี่ยนรูปแบบโครงการและนำกลับมาขายอีกครั้งโดยผู้ประกอบการรายใหม่
สำหรับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่อยู่ริมทะเลสูงจะมีราคาขายที่ค่อนข้างสูงกว่าโครงการที่อยู่ไกลจากชายหาดออกไป มีบางโครงการที่ราคาขายเฉลี่ยกว่า 180,000 บาทต่อตารางเมตรในพื้นที่วงศ์อมาตย์ และมากกกว่า 160,000 บาทต่อตารางเมตรในพื้นที่ริมชายหาดอื่นๆ ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพื้นที่จอมเทียนต่ำที่สุด เนื่องจากมีโครงการระดับกลางลงไปเปิดขายมากมายในพื้นที่นี่เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวถนนจอมเทียนสาย 2 ซึ่งมีบางโครงการที่มีราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่โครงการริมชายหาดบางโครงการขายได้มากกว่า 120,000 บาทต่อตารางเมตร
“วงศ์อมาตย์”แชมป์ทำเลยอดนิยม
สำหรับทำเลที่ยังเป็นที่นิยมของกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมตากอากาศในพื้นที่พัทยา คือพื้นที่วงศ์อมาตย์ เนื่องจากเป็นทำเลที่ค่อนข้างเงียบ สงบ มีชายหาดที่ค่อนข้างสวยงาม ซึ่งทำเลย่านนี้เป็นทำเลที่กลุ่มลูกค้าระดับบนให้ความสนใจมากที่สุดในพัทยา ส่งผลให้ทำเลย่านดังกล่าวมีอัตราการขายที่สูงที่สุด และเหลือหน่วยเหลือขายเพียงแค่ ไม่ถึง 600 ยูนิตเท่านั้น
รองลงมาคือ พื้นที่ใจกลางเมืองพัทยา เนื่องจากทำเลย่านนี้เป็นจุดหมายปลายทางที่นักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในพัทยาให้ความสนใจเป็นอย่างมาก ทั้งกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อการอาศัยและนักลงทุนต่างให้ความสนใจคอนโดมิเนียมบนทำเลย่านนี้เป็นอย่างมาก เนื่องจากตอบโจทย์ทั้งในเรื่องของการอยู่อาศัย และผลตอบแทนจากการลงทุนที่ค่อนข้างคุ้มค่า
อีกทำเลคือทำเลย่านนาจอมเทียน เป็นทำเลใหม่ที่ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก เนื่องจากทำเลย่านนี้ยังคงความเงียบสงบไม่วุ่นวายเหมือนใจกลางเมืองพัทยา บวกกับแวดล้อมด้วยร้านอาหารชื่อดัง สวนน้ำ รวมถึงแนวเส้นทางรถไฟฟ้าความเร็วสูงที่กำลังจะเกิดขึ้น ส่งผลให้ทำเลย่านนาจอมเทียนเป็นอีกทำเลที่ได้รับความสนใจทั้งจากกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและกลุ่มนักลงทุนค่อนข้างมากในช่วงที่ผ่านมา
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพัทยารายครึ่งปีและทำเลที่ตั้ง ตั้งแต่ครึ่งแรกปีพ.ศ.2554 – สิ้นครึ่งแรกปีพ.ศ.2563
เปิดตัวใหม่ลดฮวบ 95%
สถานการณ์เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2563 ในพื้นที่พัทยามี 480 ยูนิต ในพื้นที่วงศ์อมาตย์ 1 โครงการ และเขาพระตำหนักอีก 1 โครงการ ซึ่งทั้ง 2 โครงการเป็นการพัฒนาโดยผู้ประกอบการที่เคยพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่มาแล้วทั้ง 2 โครงการ ซึ่งปรับตัวลดลงจากในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 มากถึง 10,112 ยูนิต หรือคิดเป็น 95.46% เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ยังคงแพร่ระบาดในหลายประเทศทั่วโลก ส่งผลให้เกิดการชะลอตัวกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่พัทยาเป็นอย่างมาก
ถึงแม้ธนาคารแห่งประเทศไทยอาจจะปรับลดความเข้มงวดในมาตรการ LTV ในบางข้อลง เพื่อผ่อนคลายความตึงเครียดและกระตุ้นกำลังซื้อให้ตื่นตัวมากขึ้น แต่ผู้ประกอบการก็ยังคงชะลอตัวการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในช่วงนี้ออกไป บวกกับในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่พัทยามีอุปทานเปิดตัวใหม่กว่า 25,700 ยูนิต ซึ่งส่งผลให้ยังคงมีอุปทานเหลือขายคงค้างอยู่ในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก
ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพัทยา ณ ครึ่งแรกปีพ.ศ.2563 รายทำเลที่ตั้ง
ราคาปรับลด 10-20%
ด้านราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในทุกพื้นที่ในของช่วงแรกปีพ.ศ.2563 จะยังคงใกล้เคียงหรือปรับลดลงประมาณ 10-20% โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จและยังมียูนิตที่เหลือขายในตลาดซึ่งเป็นการนำยูนิตที่เหลือขายมาลดราคาเพื่อต้องการปิดการขายโครงการ สำหรับโครงการใหม่ผู้ประกอบการก็ไม่สามารถปรับราคาขายเพิ่มขึ้นมากนักเช่นเดียวกัน เนื่องจากในพื้นที่พัทยาพบว่ายังคงมีคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่ในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก ดังนั้น ผู้ประกอบการหลายรายพยายามที่จะคงราคาขายเอาไว้ต่อเนื่องในปี 2563 แต่พบว่าหากเป็นโครงการที่มีการขายแบบการันตีผลตอบแทนจากการเช่าให้แก่ผู้ซื้อ ทางผู้ประกอบการจะมีการปรับราคาขายที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาด เนื่องจาก กลุ่มลูกค้าที่สนใจโครงการจะเป็นกลุ่มลูกค้าที่เน้นการซื้อเพื่อการลงทุนและหวังผลตอบแทนจากการเช่า ซึ่งผู้ประกอบการมีการดึงเชนโรงแรมชื่อดังต่าง ๆ มาเพื่อบริหารจัดการการปล่อยเช่าให้ ซึ่งลูกค้าจะได้รับการการันตีผลตอบแทนจากการลงทุนที่แน่นอน และเชนโรงแรมส่วนใหญ่ที่เข้ามาบริหารส่วนใหญ่จะเป็นเชนโรงแรมที่มีชื่อเสียงในระดับ 3-5 ดาว และได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวที่ต้องการเข้าพักเมื่อมาท่องเที่ยว
ดังนั้นถึงแม้ว่าในปี 2562 ที่ผ่านมาภาพรวมของอุปทานเปิดขายใหม่ของตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาจะกลับมาคึกคักเป็นอย่างมากด้วยอุปทานเปิดขายใหม่ที่สูงถึง 15,545 ยูนิต สูงที่สุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา แต่พบว่าอุปสงค์ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก โดยเฉพาะกำลังซื้อชาวไทยที่ถือว่ายังอยู่ในภาวะชะลอตัว และช่วงที่ผ่านมาตลาดยังคงพึ่งพิงกำลังซื้อต่างชาติเป็นหลัก โดยเฉพาะกำลังซื้อจากจีน และพบว่าโครงการที่เปิดขายใหม่ในปีที่ผ่านมายอดขายยังไม่สูงมาก ส่งผลให้อุปทานเหลือขายในตลาดปรับเพิ่มขึ้นอีกเป็นจำนวนมากนัก ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง
อย่างไรก็ตาม ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่า จากแรงหนุนของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่มีความคืบหน้าและชัดเจนมากขึ้นเป็นลำดับ และแผนพัฒนา ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกของประเทศไทย หรือ EEC ที่รัฐบาลผลักดันอย่างเต็มที่ในช่วงที่ผ่านมา จะส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่พัทยาอาจกลับมาได้รับความนิยมอีกครั้งในอนาคต
