นายกสมาคมอสังหาฯภูเก็ต ห่วงตลาดคอนโดฯซื้อลงทุนพร้อมการันตีผลตอบแทน หลังโควิด-19 กวาดนักท่องเที่ยวหาย พบผู้ประกอบการหลายรายติดสภาพคล่อง เกรงกระทบความเชื่อมั่นการซื้ออสังหาฯของจังหวัด ชี้แนวโน้มปีหน้าเทรนด์ร่วมทุนต่างชาติเพิ่มขึ้น ด้านหอการค้าภูเก็ตหนุนรัฐขยายครอบครองสิทธิ์ในลักษณะลิสโฮลด์จาก 30 ปีเป็น 50 ปี

นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล กรรมการผู้จัดการ บริษัท แคปส์พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดภูเก็ต เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 ค่อนข้างหนัก เพราะเศรษฐกิจของภูเก็ตพึ่งพาการท่องเที่ยวเป็นหลัก และส่งผลต่อเนื่องถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ตลาดแนวราบยังไปได้ มีเพียง 2 กลุ่มคือ ทาวน์โฮมราคาต่ำ 3 ล้านบาท กับบ้านระดับราคา 8-10 ล้านบาท ในกลุ่มนี้บ้านรูปแบบพูลวิลล่าเป็นตลาดที่ต่างชาติให้ความสนใจ เพราะเชื่อมั่นระบบสาธารณสุขของไทยในการจัดการกับโควิด-19

ด้านตลาดคอนโดมิเนียมหลังกำลังซื้อในประเทศหายไป กลายเป็นตลาดเพื่อการลงทุนซึ่งเน้นลูกค้าต่างชาติเป็นหลักมี จีน รัสเซียและยุโรป ปัจจุบันน่าเป็นห่วง ต่างชาติเดินทางมาโอนไม่ได้ เจ้าของโครงการต้องแบกรับค่าส่วนกลางแทน นอกจากนี้ยังต้องจ่ายผลตอบแทนที่การันตีไว้กับลูกค้า ซึ่งเป็นแนวทางการขายที่ดึงดูดความสนใจลูกค้า ด้วยผลตอบแทนเริ่มต้นที่ 6% จนถึง 10% ภายในระยะเวลาที่โครงการกำหนดซึ่งขั้นต่ำ 3 ปี

“ที่เรากังวลคือ การจ่ายผลตอบแทนให้กับผู้ซื้อลงทุน มีมาตั้งแต่ก่อนจะมีการแพร่ระบาดของไวรัส โควิด-19 โดยผู้ประกอบการนำคอนโดมิเนียมหรือสินทรัพย์ที่ผู้ซื้อมาบริหารจัดการปล่อยเช่าทั้งรายวันและรายเดือน ซึ่งมีการท่องเที่ยวเป็นส่วนสนับสนุน ปัจจุบันไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมที่ขายไปแล้วหรือก่อนโควิด -19 ก็ตาม การประกันผลตอบแทนอย่างน้อยก็ 3 ปี ก็ยังมีส่วนที่ต้องชำระให้กับลูกค้า ดังนั้นเมื่อตลาดท่องเที่ยวหายไป ผมเชื่อว่ามีหลายโครงการที่ติดปัญหาสภาพคล่อง ไม่สามารถจ่ายคืนได้ตามที่ให้ประกันไว้กับลูกค้า ขึ้นกับทางโครงการต้องสื่อสารทำความเข้าใจกับผู้ซื้อ ถ้าเจรจาไม่สำเร็จก็อาจมีการฟ้องร้อง ก็จะกระทบกับความเชื่อมั่นของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ต”

ตลาดซื้อลงทุนเริ่มเติบโตอย่างมากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ก่อนหน้านั้นประมาณ 5 ปีก่อน ตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มขยายตัวอย่างมาก กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นคนไทย ซื้อเพื่อปล่อยเช่า ช่วงประมาณปี 2560 มีผู้ประกอบการจากส่วนกลางเข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากปีเดียวเกือบ 1 หมื่นยูนิต ทำให้เกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย มีสินค้าเหลือขายมาก ก็ต้องปรับไปขายเพื่อการลงทุนในรูปแบบมีการประกันผลตอบแทน โดยเน้นลูกค้าต่างชาติ

เพราะกฎหมายเปิดให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมได้ 49% และยังสามารถครอบครองในลักษณะลิสโฮลด์ อีก 51% เท่ากับทั้ง 100% เป็นต่างชาติทั้งหมด ในส่วนนี้ประเมินว่ามีอยู่ประมาณ 2,000-3,000 ยูนิต ปัจจุบันคอนโดมิเนียมในจังหวัดภูเก็ตมีประมาณ 1-2 หมื่นกว่ายูนิต

นายพัทธนันท์ กล่าวอีกว่า โครงการคอนโดมิเนียมที่ขายแบบมีประกันผลตอบแทนให้ลูกค้า มีทั้งโครงการของผู้ประกอบการในพื้นที่และส่วนกลาง มีทั้งโครงการที่ผู้ประกอบการท้องถิ่นร่วมทุนกับนักลงทุนจีน ส่วนใหญ่จะเป็นรูปแบบนี้ เพราะทุนต่างชาติมีลูกค้ามาด้วย เพราะมีเอเยนด้วย ขณะที่นักลงทุนท้องถิ่นมีความชำนาญเรื่องพื้นที่ และกฎหมาย ทำให้การร่วมทุนค่อนข้างสมบูรณ์แบบ ในปีหน้าการลงทุนรูปแบบนี้จะมีความชัดเจนมากขึ้นๆ การทำธุรกิจร่วมกันระหว่างภูเก็ตกับต่างประเทศจะเพิ่มสูงขึ้น

สำหรับแคปส์พร็อพเพอร์ตี้ ก็มีทุนต่างชาติสนใจมา ก่อนที่จะมีการแพร่ระบาดของโควิด-19 มีทั้งโครงการแนวสูงและแนวราบ ปัจจุบันยังไม่มีความคืบหน้า เพราะมีหลายโครงการหลายแปลง ซึ่งใช้เงินลงทุนค่อนข้างสูง เมื่อโควิด-19 แพร่ระบาดก็ชะงักไป

ด้านราคาที่ดินในจังหวัดภูเก็ตช่วงโควิด-19 ราคาไม่ลด เพราะเจ้าของส่วนใหญ่เป็นแลนด์ลอร์ด ไม่มีความเดือดร้อน แต่ถ้าเป็นเจ้าของที่ดินรายย่อยราคาจะปรับลดลง บางแปลงลดกว่า 20% ซึ่งถือว่าลดค่อนข้างมากสำหรับจังหวัดภูเก็ต เพราะสมัยก่อนแค่ต่อรองก็ไม่คุย วันนี้ยอมคุยยอมลดราคา มีทั้งที่ติดทะเล ไม่ติดทะเล และในเมือง

ด้านนายธนูศักดิ์ พึ่งเดช ประธานหอการค้าจังหวัดภูเก็ต กล่าวว่า ต้องการเสนอให้รัฐบาลหันกลับมามองเรื่องการขยายกรณีการถือครองสิทธิ์ในลักษณะลิสโฮลด์จาก 30 ปี เป็น 50 เพราะตนเห็นว่าจะเป็นการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศและยังเป็นการสร้างความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัยในระยะยาวได้อีกทางหนึ่งด้วย