ตลาดคอนโดทรุดหนัก ปี63 คาดเปิดตัวใหม่ต่ำสุดรอบ 10 ปี

คอลลิเออร์สฯ เปิดไส้ในตลาดคอนโดฯ ไตรมาส 2 เปิดขายใหม่มีแค่ 5 โครงการ 1,200 ยูนิต ลดลง 80% คาดการณ์ทั้งปีไม่เกิน 2.5 หมื่นยูนิต จับตาตลาดราคา 5 หมื่นบาทต่อตร.ม.ฟื้นอีกครั้ง
 
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานคร ณ ไตรมาส 2 ปี 2563 กำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมยชะลอตัวต่อเนื่อง ถึงแม้สถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ COVID-19 ในประเทศไทยมีท่าทีที่ดีขึ้น รวมถึงธนาคารแห่งประเทศไทยอาจจะปรับลดความเข้มงวดมาตรการในบางข้อลง เพื่อผ่อนคลายความตึงเครียดและกระตุ้นกำลังซื้อให้ตื่นตัวมากขึ้น

ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ หรือเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ แต่จะหันไปเน้นกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์โครงการเก่าที่เหลือขายในส่วนที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จ เพื่อการรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการ ด้วยการลดราคา ทั้งนี้ บางรายลดราคามากกว่า 30- 40%

รวมถึงยังมีโปรโมชั่นอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ เช่น อยู่ฟรีผ่อนให้สูงสุดฟรี 24 เดือน หรือ ฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น ซึ่งถือว่าโปรโมชั่นเหล่านี้สามารถดึงดูดใจให้ผู้ซื้อเกิดความสนใจกันเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้หลายโครงการที่ก่อสร้างเสร็จสามารถปิดการขายลงได้ 100% ในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา

จากปัจจัยดังกล่าว ส่งผลให้โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่มียอดการขายที่ต่ำลงอย่างต่อเนื่องในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา และโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมียอดการขายที่ช้าลงเป็นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมาเช่นเดียวกัน

แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย รายงานภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพียงแค่ 5 โครงการ 1,206 ยูนิตเท่านั้น ถือว่าเป็นอุปทานเปิดขายใหม่ที่น้อยที่สุดในช่วง 10 ปี หรือ 40 ไตรมาสที่ผ่านมา ด้วยมูลค่าการลงทุนเพียงแค่ 2,600 ล้านบาท ลดลงจากช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 4,674 ยูนิต หรือคิดเป็น 79.5% ส่งผลให้อุปทานเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 มีเพียงแค่ 7,086 ยูนิตเท่านั้น ลดลงจากช่วงครึ่งแรกของปีก่อนหน้าถึง 11,499 ยูนิต หรือ 61.9% และมูลค่าการลงทุนลดลงกว่า 13,620 ล้านบาท เมื่อเทียบกับในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า

คาดการณ์อุปทานเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ ปีนี้อาจปรับตัวลดลงเหลือเพียงแค่ประมาณไม่เกิน 25,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าที่หลายฝ่ายเคยคาดการณ์ไว้ และต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา  ทั้งนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ประกาศแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้จะปรับลดจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมลง หันไปเน้นพัฒนาโครงการแนวราบในพื้นที่หัวเมืองรอง โดยเฉพาะในพื้นที่โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) นอกจากนี้มีผู้ประกอบการบางรายประกาศว่า จะไม่เปิดการขายโครงการใหม่ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้ เนื่องจากต้องการเน้นระบายสต็อกที่ยังคงค้างอยู่ในตลาด โดยเฉพาะสต็อกที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ยังคงเหลือขายอยู่ในตลาดและมองว่า สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาเหมาะสมที่จะเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่

สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงไตรมาส 2 ปีนี้ กว่า 52% หรือประมาณ 625 ยูนิตอยู่ในช่วงระดับราคา 50,001 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร ตามมาด้วยในช่วงราคา 100,001 – 150,000 บาทต่อตารางเมตร ที่ประมาณ 27% หรือประมาณ 323 ยูนิต และช่วงระดับราคา ≤ 50,000 บาทต่อตารางเมตร ที่ประมาณ 21% หรือ 260 ยูนิต

อย่างไรก็ตาม พบว่าคอนโดมิเนียมโครงการที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ บางโครงการราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร ในพื้นที่ย่านบางแคใกล้แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน

จากแผนของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางรายยังคงมีแผนจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 5 หมื่นบาทต่อตารางเมตรทั้งในกรุงเทพฯและปริมณฑล เพื่อดึงดูดกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ และกลุ่มนักลงทุนที่เน้นการซื้อเพื่อการปล่อยเช่าในช่วงระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ง่าย ในภาวะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว รวมทั้งปัจจัยลบต่างๆที่ส่งผลต่อจิตวิทยาการลงทุนของกลุ่มผู้ซื้อและผู้ประกอบการ

สะท้อนถึงการปรับตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้ประกอบการกลับมาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ในระดับราคาขายเฉลี่ยประมาณ 5 หมื่นบาทต่อตารางเมตรอีกครั้ง หลังจากในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้าเป็นเซ็กเมนต์ที่หายไปจากตลาด แต่ถึงแม้ช่วงระดับราคาดังกล่าวจะเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุน แต่ก็มีความเสี่ยง เนื่องจากเป็นช่วงระดับราคาที่มีอัตราการปฏิเสธปล่อยสินเชื่อรายย่อยเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นมาก บางโครงการสูงมากกว่า 30% นั่นเอง

ด้านอัตราขายรวมของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมามีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ  29% เท่านั้น ซึ่งถือว่า เป็นอัตราการขายเฉลี่ยที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีหรือในรอบ 40 ไตรมาสที่ผ่านมาเช่นเดียวกัน ส่งผลให้ผู้ประกอบการบางรายเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการในช่วงนี้ออกไปหรืออาจจะมีการปรับแผนการพัฒนาโครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี