คอนโดใหม่ลุยสายสีส้ม คาด 2 ปีอีก 4 พันยูนิต

แนวพื้นที่รถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก เป็นอีกหนึ่งทำเลที่มีโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่และกำลังก่อสร้างค่อนข้างคึกคักในปี 2 ปีที่ผ่านมา และยังเป็นพื้นที่ที่ราคาห้องชุดยังมีแนวโน้มขยับราคาขายเพิ่มขึ้น สวนกระแสตลาดคอนโดมิเนียมซบหนักในปัจจุบัน
 
การก่อสร้างของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงตะวันออก ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย – มีนบุรีมีความคืบหน้าค่อนข้างมากในช่วงที่ผ่านมา โดย ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2563 มีความคืบหน้าประมาณ 64.21% และคาดว่าจะสามารถเปิดให้บริการได้ทันในปี 2566  

ปัจจุบันพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มมีการเปลี่ยนแปลงไปค่อนข้างมาก ที่เห็นได้ชัดเจนคือมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าตั้งแต่สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ ไปจนถึงสถานีลำสาลี และที่สถานีมีนบุรีซึ่งเป็นสถานีปลายทาง ไม่ใช่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในทุกสถานี แต่บางพื้นที่ เช่น พื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมาก่อนหน้านี้เป็น 10 ปีแล้ว
 
ช่องก่อนหน้านี้ 10 – 12 ปีเริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายในพื้นที่ช่วงต้นถนนรามคำแหงรวมไปถึงบางพื้นที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมฯ ที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อในระดับหนึ่ง โดย ณ สิ้นปีพ.ศ.2556 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายสะสมใหม่ตั้งแต่ปีพ.ศ.2552 รวมแล้วประมาณ 13,290 ยูนิต โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายตั้งแต่ปีพ.ศ.2554 เป็นต้นมา โครงการส่วนใหญ่กระจายอยู่ตามแนวถนนรามคำแหงในพื้นที่ที่เป็นชุมชนดั้งเดิม

บริษัทฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ รายงานตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงเริ่มเปลี่ยนแปลงไปโดยในช่วงปี 2557 เป็นต้นมา มีผู้ประกอบการเข้าไปหาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายกันมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด และผู้ประกอบการเริ่มเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นในปี 2559 เป็นต้นมา หลังจากที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายไม่มากนักในช่วงระหว่างปี 2557 – 2558

แต่เมื่อการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มมีความคืบหน้าเป็นรูปธรรมและมีกำหนดเปิดให้บริการที่ชัดเจน ผู้ประกอบการจึงมั่นใจและเข้าไปเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงมากขึ้นแบบเห็นได้ชัด โดยในปี 2560 – 2561 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รวมกันมากกว่า 10,160 ยูนิต มากที่สุดในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าหัวหมากที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายในปี 2561 มากถึงประมาณ 4,791 ยูนิต หรือกว่า 92% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปี 2561
 
อัตราการขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงก็ค่อนข้างสูงเพราะมีอัตราการขายที่มากกว่า 85% แต่ถ้าพิจารณาเฉพาะโครงการที่เปิดขายในช่วงปี 2560 เป็นต้นมาจะมีอัตราการขายที่ประมาณ 80% ของจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2560 คือ 12,731 ยูนิต ซึ่งถือว่าได้รับการตอบรับที่ดีอาจจะเพราะว่าหลายโครงการมีราคาขายไม่สูงมากนัก บางโครงการเริ่มต้นที่ประมาณ 60,000 บาทต่อตารางเมตรเท่านั้น แต่ก็มีบางโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร และยังมีคอนโดมิเนียมอีกไม่น้อยกว่า 2,500 ยูนิตรอเปิดขายใหม่ในพื้นที่โดยเฉพาะในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าลำสาลี ซึ่งเป็นสถานีรถไฟฟ้าร่วมของเส้นทางสายสีส้ม และสายสีเหลือง
 
พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก (ศูนย์วัฒนธรรมฯ – มีนบุรี) เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่มากกว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เปิดขายมากขึ้น ก่อนหน้านี้กลุ่มเดอะมอลล์มีการรื้อทิ้งศูนย์การค้าเดิมของตนเองที่เปิดให้บริการมายาวนานเพื่อพัฒนาใหม่ให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงและศักยภาพของที่ดินที่เพิ่มขึ้นจากการมาของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก

นอกจากนี้ยังมีโรงแรมและอาคารสำนักงานใหม่ของกลุ่ม UHG ที่จะพัฒนาบนที่ดินเช่าจากกลุ่มเดอะมอลล์ รวมไปถึงที่ดินหลายแปลงที่อยู่ในระหว่างการเจรจาระหว่างเจ้าของที่ดิน และผู้ประกอบการ แต่อาจจะชะงักไปในช่วงที่มีการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19

ราคาปรับเพิ่ม 5 หมื่นเป็น 1 แสนต่อตรว.

อย่างไรก็ตาม ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกคาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อีก 3,000 – 4,000 ยูนิตในช่วง 1 – 2 ปีนี้ อีกทั้งราคาที่ดินที่เริ่มสูงขึ้นแบบชัดเจนจากในอดีตที่มีราคาที่ดินอยู่ในช่วง 50,000 – 200,000 บาทต่อตารางวาสำหรับที่ดินตามแนวถนนรามคำแหง แต่ในตอนนี้ราคาเริ่มต้นคงต้องมีไม่ต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางวา

สำหรับที่ดินที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมแห่ประเทศไทยมีราคาขายไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว ขณะทำเลรามคำแหงหน้ามหาวิทยาลัยที่มีโครงการเปิดกันจำนวนมาก ราคาที่ดินก็วิ่งไปที่ 3-5 เเสนบาทต่อตารางวา เพราะการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกยังมีส่วนให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองกรุงเทพมหานครด้วย เนื่องจากร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครที่มีการเปิดเผยออกมามีการปรับศักยภาพในการพัฒนาที่ดินตลอดแนวสายสีส้มตะวันออกโดยเฉพาะตามแนวถนนรามคำแหงให้สูงขึ้น มีผลให้พื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงมีศักยภาพในการพัฒนาเพิ่มขึ้นค่อนข้างชัดเจน

กลุ่มศุภาลัยรุกต่อเนื่อง

ด้านนายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงตะวันออกยังขายได้ แม้จะมีวิกฤติโควิด-19 เนื่องจากเป็นเส้นทางที่วิ่งเข้ากลางเมือง และผ่านชุมชนซึ่งส่วนใหญ่เป็นชุมชนดั้งเดิม มีผู้คนอาศัยหนาแน่น โดยเฉพาะช่วงรามคำแหง แม้กระทั่งรามคำแหงตอนปลายก็ยังคนอยู่อาศัยคึกคักเช่นกัน ประกอบกับปัจจุบันการก่อสร้างมีความคืบหน้า ถือเป็นปัจจัยบวก แต่มีข้อเสียคือการจราจรติดขัด เนื่องจากตลอดแนวมีผู้อยู่อาศัยค่อนข้างมากตามที่กล่าวข้างต้น อย่างไรก็ตาม หลังจากรถไฟฟ้าสร้างเสร็จและเปิดบริการช่วยให้ชุมชนที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าน่าอยู่มากขึ้น จะมีโครงการค้าปลีกใหม่ๆเกิดขึ้น

นอกจากนั้นทำเลรามคำแหง มีโครงการใหม่ขึ้นประปราย ไม่มากเหมือนกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว หรือสายสีน้ำเงิน แต่โครงการที่ลงเป็นโครงการขนาดใหญ่ ทำให้สามารถทำตลาดได้
ศุภาลัยมีโครงการคอนโดมิเนียม 2 โครงการในแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงตะวันออก ได้แก่ ศุภาลัย ไพร์มพระราม 9 ซึ่งขายหมดก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จ อีกหนึ่งโครงการ ศุภาลัย เวอเรนด้า รามคำแหง ปัจจุบันขายได้เกิน 75% โครงการนี้เป็นโครงการใหญ่ที่สุดของศุภาลัยที่เคยพัฒนามา มีประมาณ 1,500 ยูนิต เชื่อว่าด้วยศักยภาพของทำเลสำคัญๆ จะขายหมด

สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีหลัง มองว่าตลาดค่อยดีขึ้น เนื่องจากซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดมีจำนวนน้อย และดีเวลลอปเปอร์ทำราคาสมเหตุสมผล เหมาะกับลูกค้าคนไทย รวมถึงพัฒนาขนาดห้อง และที่จอดรถรองรับลูกค้ามากขึ้น เป็นโอกาสของลูกค้าคนไทย

ทั้งนี้จากการลงพื้นที่ของผู้สื่อข่าว พบว่าช่วงคลองบ้านม้าเป็นต้นไปคอนโดมีเนียมยังเห็นภาพไม่ชัดเจน ตลอดจนอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ ส่วนช่วงต้นจุดเชื่อมลำสาลีพบว่ามีการปรับพื้นที่รอการพัฒนาเกิดขึ้นบ้างแล้ว ช่วงใกล้บริษัทโอสถสภา และสำนักงานน้ำดื่มโค้กพบว่ามีปรับพื้นที่รอการพัฒนาทั้งโซนติดถนนและในซอย เช่นเดียวกับช่วงต้นของถนนรามคำแหงที่เลยผ่านจากมหาวิทยาลัยรามคำแหงมาแล้วเชื่อว่าอานิสงส์ของการพัฒนาศูนย์การค้าเดอะมอลล์ใหม่จะดึงดูดให้มีการปรับพื้นที่มาเป็นอาคารแนวสูงตามไปด้วย

ดังนั้นในภาพรวมแล้วจึงเชื่อว่าศักยภาพของพื้นที่รามคำแหงและแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกยังมีแนวโน้มของการพัฒนาคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆได้เป็นอย่างดี ขอเพียงรถไฟฟ้าสายสีส้มพร้อมเปิดให้บริการเมื่อไหร่ คงจะได้เห็นภาพคอนโดมีเนียมผุดราวดอกเห็ดตามมาอีกอย่างแน่นอน