ฉีกกรอบความเชื่อ “ซื้อลงทุน” บ้าน

ช่วง 5 ปีที่ผ่านมานี้ กล่าวได้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟูสุดขีด เฉพาะอย่างยิ่งคอนโดมิเนียม โครงการใหม่ๆเปิดขายถล่มทลาย ทุบสถิติในรอบ 10 ปี ทั้งนี้ทั้งนั้นเกิดมาจากแรงซื้อทั้งเรียลดีมานด์และเพื่อการลงทุนที่มีทั้งลูกค้าคนไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มซื้อลงทุนถือว่ามีบทบาทค่อนข้างสูง ซึ่งมุ่งหวังผลตอบแทนกลับที่ค่อนข้างสูง ไม่ว่าจะเก็งกำไรจากใบจอง หรือราคาขายต่อเมื่อโครงการสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ หรือปล่อยเช่าก็มีไม่น้อย ปัจจัยดังกล่าวถือเป็นแรงผลักดันตลาดได้อย่างดียิ่ง

ในยุคไวรัสโควิด-19 ตลาดกลับตรงข้าม ชะลอตัวอย่างชัดเจน จากผลกระทบการแพร่ระบาดของเชื้อร้าย ฉุดภาวะเศรษฐกิจทั้งระบบซบเซา ตามด้วยความเชื่อมั่นผู้บริโภค และผู้ประกอบการ บริษัทวิจัยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายสำนัก ต่างคาดการณ์ช่วงครึ่งปีแรกหรือ 2 ไตรมาสของปี 2563 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 7,000 ยูนิต ต่ำสุดในรอบ 10 กว่าปีที่ผ่านมา

ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมย่อตัวแรง กลับเป็นโอกาสของตลาดแนวราบหรือบ้านจัดสรร ช่วงปีนี้หลายบริษัทปรับกลยุทธ์มารุกทางด้านนี้กันมาก เพราะลูกค้าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ ต้องการซื้ออยู่อาศัยจริง จึงไม่หวือหวาเหมือนคอนโดมิเนียม

เมื่อผู้ประกอบต่างเบนเข็มมารุกบ้านจัดสรร ก็มีแนวโน้มบางทำเลยอดขายค่อนข้างเดินช้า ต้องจัดโปรกระตุ้นลูกค้า ซึ่งมีบางบริษัทก็พยายามสร้างสรรค์ลูกเล่นการตลาดการขายใหม่ๆ มาเสริม เช่น การการันตีผลตอบแทน หวังดึงดูดลูกค้ากลุ่มซื้อลงทุน ที่กำลังมองหาแนวทางสร้างผลกำไรที่ดี หลังจากคอนโดมิเนียมค่อนข้างล้นตลาด

ล่าสุดแพทโก้ กรุ๊ป ผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออก ที่ขยายฐานเข้ามาปักธงในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และทำเลแรกก็เลือกย่านลาดพร้าว ซึ่ง ดร.นวณัฐ สุขะมงคล รองประธานกรรมการ แพทโก้ กรุ๊ป และบริษัท วิจิตรา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด กล่าวถึงกลยุทธ์การขายโครงการ THER (เธอ) ลาดพร้าว 93 แยกเป็น 2 ส่วนคือ สำหรับเฟสแรกราคาแรกเริ่ม พิเศษ 8.9 ล้านบาท จากราคาเต็ม 10 ล้านบาท ส่วนเฟสสุดท้าย เฟสที่ 5 จะนำบ้าน 7 ยูนิต มาทำตลาดเชิงลงทุน ให้กับกลุ่มลูกค้าที่เคยซื้อลงทุนในคอนโดมิเนียม แต่ไม่มั่นใจว่าในสถานการณ์ปัจจุบันจะหาผู้เช่าได้หรือไม่ มาเป็นอีกหนึ่งทางเลือก

บริษัทฯนำบ้านจำนวน 7 ยูนิตในเฟสสุดท้าย มาทำในเชิงลงทุน คือซื้อบ้านวันนี้พร้อมจ่ายเงินเต็มราคาคือ 10 ล้านบาท
พอถึงเวลาบ้านสร้างเสร็จคือภายในประมาณ 15 เดือน ลูกค้ามาดูและถ้าชอบต้องการอยู่ บริษัทก็จะจัดการโอนกรรมสิทธิ์ให้เลย แต่ถ้าอยากจะได้ผลตอบแทน บริษัทฯก็มีการการันตีผลตอบแทนให้ 10%

“การขายเชิงลงทุนด้วยการการันตีผลตอบแทน ต้องการสร้างความมั่นใจให้กลุ่มลูกค้าที่ซื้อลงทุน ซึ่งยังมีความกังวลมีเกี่ยวกับสถานการณ์ไวรัสโควิด แต่อยากจะซื้อลงทุน ถ้าอนาคต 1-2 ปีข้างหน้ามีความต้องการใช้เงิน ก็สามารถเลือกออฟชั่นที่บริษัทจัดให้ คือการันตีผลตอบแทน 10% “
 
หลังจากสร้างบ้านตัวอย่างเสร็จ ราคาขายก็จะปรับเพิ่มจาก 8.9 ล้านบาท ฉะนั้นกว่าจะพัฒนาเฟสสุดท้าย ราคาขายก็คงขยับเพิ่มขึ้นสูง และราคาบ้านในตลาด ณ วันนั้นอาจจะสูง ถ้านำไปขายต่อก็อาจจะได้ราคามากกว่า
 
ด้านนายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ให้มุมมองว่า รูปแบบของโครงการที่มีการันตีผลตอบแทนไม่ว่าจะกี่เปอร์เซ็นต์และในระยะเวลากี่ปีก็ตาม เป็นเรื่องที่พบเห็นได้โดยตลอดโดยเฉพาะกับโครงการคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวชายทะเล หรือบางโครงการในกรุงเทพมหานคร การันตีผลตอบแทนเป็นเพิ่มความน่าสนใจให้กับโครงการในการปิดการขาย ซึ่งอาจจะดึงดูดผู้ซื้อในกลุ่มของนักลงทุนเข้ามาซื้อ หรือผู้ซื้อที่อาจจะมองหาคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าราคาตลาด เพราะได้การันตีมาเสมือนเป็นส่วนลดในราคาขายแล้ว แต่ผู้ประกอบการบางรายมีการบวกส่วนที่ต้องการันตีเข้าไปในราคาขายแล้ว ซึ่งเรื่องนี้ต้องพิจารณาในเรื่องของราคาขายเปรียบเทียบให้ดีๆ

โครงการที่มีการการันตีผลตอบแทนส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดมิเนียม การที่ผู้ประกอบการนำบ้านในเฟสสุดท้ายมาขายแบบการันตีผลตอบแทน 10% ในระยะเวลา 15 เดือน เป็นเรื่องที่ไม่ค่อยเห็นเท่าไหร่สำหรับโครงการบ้านจัดสรร อาจจะเป็นเพราะว่าผู้ประกอบการต้องการความมั่นใจว่าสามารถปิดการขายโครงการได้หมดโดยเฉพาะในเฟสสุดท้าย ซึ่งอาจจะอยู่ในทำเลด้านในของโครงการ เพราะโดยทั่วไปโครงการบ้านจัดสรรจะขายได้ดีในทำเลติดถนนเส้นทางหลัก ใกล้ส่วนกลางหรือสวนสาธารณะ ไม่ไกลจากทางเข้าออกหลักของโครงการ การที่ผู้ประกอบการมีการเสนอการันตีผลตอบแทนเพื่อให้เกิดความน่าสนใจสำหรับบ้านในเฟสสุดท้าย การมีการการันตีผลตอบแทน 10% ในระยะเวลาแค่ 15 เดือนซึ่งเป็นระยะเวลาที่ไม่นานเลย

คงต้องจับตาว่าการซื้อลงทุนในตลาดแนวราบจะส่งผลต่อธุรกิจบ้านจัดสรร สักกี่มากน้อย ในเมื่อสินค้าได้ขื่อว่าเหมาะกับเรียลดีมานด์